บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
การประชาสัมพันธ์การขายโครงการอาคารชุดของผู้ประกอบการโครงการจะพบว่า
โครงการอาคารชุดซึ่งได้รับความนิยมเป็นที่ต้องการของตลาดและผู้สนใจซื้อ
อาคารชุด มักอยู่ในบริเวณชุมชน การคมนาคมสะดวก เข้า - ออก ถนนสำคัญ ๆ
หลายทาง ใกล้แหล่งความเจริญทั้งโรงพยาบาล ศูนย์การค้า และสถาบันการศึกษา
เป็นต้น
ยิ่งบริเวณถนนเกาะติดแนวรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินยิ่งจะมีผู้สนใจจับจอง
ซื้อเป็นจำนวนมากเพราะเดินทางสะดวกคล่องตัว
อีกทั้งใกล้สถานที่ทำงานเปิดตัวขายโครงการไม่กี่วันก็ขายหมด
ปัจจุบันต้องยอมรับว่ามีบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดหลงเหลืออยู่
ในตลาดไม่กี่รายที่หันมาเอาดีกับการพัฒนาที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสูงประเภท
อาคารชุดเสนอราคาขายต่อผู้บริโภค บริษัทลุมพินี ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด
(มหาชน) ถือว่าเป็น "เจ้าพ่อ
คอนโดมิเนียมตัวจริง" เพราะดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท "คอนโดมิเนียม" เพียงอย่างเดียว
ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอาคารชุดของบริษัทแอล.พี.
เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่ามีมานาน
ประสบการณ์ความชำนาญเฉพาะด้านมีมากกว่า 20 ปี
ถัดมาเป็นของค่ายบริษัทศุ
ภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งพัฒนาก่อสร้างโครงการอาคารชุด เฉพาะบริเวณสำคัญ ๆ
เท่านั้น มีโครงการอาคารชุด
จำนวนหลายแห่งซึ่งบริษัทดังกล่าวพัฒนาขึ้นมาเพื่อเสนอราคาต่อผู้บริโภคอย่าง
ต่อเนื่อง
เป็นรองเรื่องจำนวนโครงการซึ่งพัฒนาก่อสร้างต่างกับบริษัท
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อีกบริษัทซึ่งน่าติดตามได้แก่
บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ท จำกัด ในเครือของบริษัทแสนสิริ จำกัด
(มหาชน) พัฒนาโครงการอาคารชุดภายใต้แบรนด์ "คอนโดวัน"
เกาะติดแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ประสบการณ์
ความชำนาญด้านการพัฒนาโครงการอาคารชุดถือว่า "ไม่เป็นรองใคร" เช่นเดียวกัน
อีกบริษัทผู้ประกอบการณ์โครงการประเภท "น้องใหม่" ได้แก่ บริษัท อารียา
พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
กล้ากระโดดมาเล่นตลาดคอนโดมิเนียมเหมือนผู้ประกอบการโครงการรายต่าง ๆ
ข้างต้น ชูแบรนด์ "เอสเปซ"
เราๆ ท่าน ๆ
พบเห็นบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
จำนวนกว่า 4 ราย
ยังมีบริษัทเอกชนอีกจำนวนไม่น้อยที่หันมาเอาดีด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริม
ทรัพย์ ประเภท "อาคารชุด" อีกหลายบริษัท ดังนั้น
จึงไม่แปลกซึ่งผู้บริโภคทั่วไปซึ่งสนใจจะเลือกซื้อ
คอนโดมิเนียมหรือห้องชุด จึงมีสิทธิ์พิจารณาเลือกซื้อ
คอนโดมิเนียมได้อย่างจุใจ
ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยว่า
ด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกซื้ออาคารชุดกันมากขึ้น มี "คำตอบ"
ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ
1. สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน
2. ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก
3. สนนราคาไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน
4. มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด
5. การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล มีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้
ปัจจุบันท่านผู้อ่านคงมองเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง ได้แก่
จะมีแนวทางพิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก)
จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ไม่ถูกหลอกลวง ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการโครงการ
ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อ
คอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุดผมขอเรียนให้ท่านผู้
อ่านทราบในเบื้องต้นก่อนว่า สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ.
ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547
ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายมีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย
"สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดหรือห้องชุด" ที่เป็นมาตรฐาน
ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด
ข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดถือว่าข้อ
สัญญานั้นไม่มีผลใช้บังคับใช้ทางกฎหมาย
ถ้าผู้ประกอบการโครงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง
ผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือ
เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภค
ท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง
ประกาศดังกล่าวของสคบ. ข้างต้น ถือเป็นการป้องกันมิให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการซื้อ
คอนโดมิเนียมกับผู้ประกอบการโครงการ
สำหรับบางท่านซึ่งสนใจลงทุนซื้อ
คอนโดมิ
เนียมเพื่อสร้างกำไรจากการปล่อยให้เช่าหรือถือครองไว้สักระยะเวลาหนึ่งแล้ว
ค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคต ผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้
1. มองเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรก เพราะทำเลที่ตั้งโครงการดี
ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถพิจารณาปล่อยให้เช่า
หรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร
2. มองเรื่องราคาต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร
3.
มองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก
ภายในอาคาร
มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือไม่
สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหา "
คอนโดมิ
เนียม" เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนั้นไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้า
ผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้ออาคารชุดหรืิอห้องชุดดังต่อไปนี้
1.
ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดว่าเป็นอย่างไรโดยนำหัวข้อต่างๆ
เหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญ
และชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ
ลองสำรวจตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่า
ผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่
2. ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค
คอนโดมิ
เนียมสร้างเสร็จใหม่ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะก่อสร้าง
แล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่และรายละเอียดประกอบสัญญา ได้แก่
รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงตามสัญญาหรือไม่
ระยะเวลาการรับประกันความเสียหายจากหารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคลและ
ทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น
3. ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์
รายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วน
บุคคลของผู้ประกอบการโครงการ
ก่อนที่ท่านผู้จะซื้อห้องชุดจะตรวจรับมอบ
ห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบการโครงการผมให้คำแนะนำท่านให้แวะไปสอบถาม
รายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใดบ้าง
กับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่
"ทรัพย์ส่วนกลาง"
เป็นทรัพย์ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วม
เป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วม
กันของเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด
"ทรัพย์ส่วนบุคคล" ได้แก่ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน
คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล บางแห่งจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
4.
อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับงบ
ประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่
ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
หรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ)
เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ "ราคาถูกกว่าโครงการอื่น"
อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ
ขอให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับรายจ่ายอันเกิดจาก
การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อย
แค่ไหน อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง "ถูก" หรือ
ต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร
5. ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน
หรือซอยทางเข้าโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือ
ซอยเข้าภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วย
เนื่องจากเคยมีปัญหาพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ใน
ที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการมาก่อน
กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียนให้เป็นสาธารณะ
ประโยชน์ปัญหาพิพาทจะไม่พบให้เห็นแต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ถนนหรือ
ซอยเป็นการใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา
ปัญหาที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จด
ทะเบียนเป็นทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วน
บุคคล
เวลาหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็น
เจ้าของร่วม
ที่มา: พิสิฐชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
