บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
ขณะที่ตลาดคอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวแบบทรงๆ แต่ในจังหวัดหลายภูมิภาค การซื้อขายและลงทุนคอนโดคึกคัก มาก ที่สำคัญบางพื้นที่ตลาดนี้ถือว่าเพิ่งเกิด เพราะฉะนั้นอะไรๆ ก็ดูใหม่ไปหมดทั้งคนซื้อคนขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนซื้อมือใหม่อาจตัดสินใจกันไม่ถูกเลยทีเดียว เนื่องจากตัวเลือกโครงการมีมากมาย ผู้ประกอบการก็หลากหลายทั้งคนใหม่ที่เห็นลู่ทางทางธุรกิจสดใส มีที่ดินก็เลยมาทำคอนโดขาย หรือรายเก่าที่เคยทำโครงการอยู่ก่อนแล้วเห็น่องทางก็เลยขยายเปิดโครงการ
กรณีที่โครงการยังไม่ได้ก่อสร้าง ผู้ซื้อจะต้องไม่พลาดการพิจารณาเรื่องดังต่อไปนี้
1. ใบอนุญาตก่อสร้าง: ถ้าโครงการยังไม่ได้ก่อสร้างจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากเจ้าพนักงาน ท้องถิ่น ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารปี 2522 โดยผู้ซื้อสามารถสอบถามเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้างได้ว่าได้รับใบอนุญาตก่อ สร้างแล้วหรือยัง
2. รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA): เป็นเอกสารสำคัญที่ควรให้ความสนใจเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้หากโครงการนั้นมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ก่อสร้างตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรจะต้องได้รับอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งโดยทั่วไปแม้จะมีการเปิดขายโครงการไปก่อน แต่ผู้ประกอบการอาจยังไม่ลงมือก่อสร้างหากยังไม่ได้รับอนุมัติรายงาน EIA เนื่องจากเกรงว่าจะเกิดความยุ่งยากหากก่อสร้างไปแล้วจะต้องถูกสั่งให้แก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงแบบอาคาร
3. โฉนดที่ดิน: กรรมสิทธิ์สำหรับที่ดินแปลงที่จะใช้ก่อสร้างคอนโดจะ ต้องเป็น “โฉนด” เท่านั้นและควรเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการหรือบริษัทผู้ดำเนินการ รวมทั้งจะต้องปลอดจากภาระผูกพันใดๆ ยกเว้นการจำนอง เนื่องจากหากที่ดินติดภาระผูกพันอย่างอื่นจะไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ หากต้องการความมั่นใจในเรื่องนี้สามารถตรวจสอบโฉนดได้ที่สำนักงานที่ดินที่ โครงการนั้นตั้งอยู่
4. เขตที่ดิน: ก็ต้องตรวจสอบเช่นกัน เพื่อดูว่าแปลงที่ดินนั้นมีทางเข้าออกหรือไม่และทางเข้าออกนั้นเป็นทาง สาธารณะหรือที่ส่วนบุคคล โดยเฉพาะหากทางเข้าออกเป็นที่ส่วนบุคคลจะต้องมีการจดภาระจำยอมให้ที่ดินแปลง ที่ตั้งโครงการสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้
5. ชื่อที่อยู่ของผู้ประกอบการ: อย่างแรกที่จะต้องตรวจสอบคือผู้ประกอบการต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่จะก่อสร้างคอนโดนั้น ซึ่งอาจจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ถ้าเป็นนิติบุคคลก็ต้องดูว่าได้ มีการจดทะเบียนถูกต้องแล้วหรือยัง ทุนจดทะเบียนเท่าไร เหมาะสมกับมูลค่าของโครงการหรือไม่ ใครเป็นกรรมการผู้จัดการหรือกกรรมการผู้มีอำนาจลงาม เราสามารถตรวจสอบเรื่องเหล่านี้ได้ที่สำนักงานพาณิชย์จังหวัด หรือกรมทะเบียนการค้า นอกจากนี้ประวัติของผู้ประกอบการก็สำคัญ ประสบการณ์ ผลงานในอดีตเป็นอย่างไรชื่อเสียงหรือภาพพจน์ในวงการก็เป็นข้อมูลที่ต้องตรวจ สอบด้วยเช่นกัน
ที่มา Home Buyers’ Guide Eastern ฉบับเดิอน พฤษภาคม 2556
ขณะที่ตลาดคอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวแบบทรงๆ แต่ในจังหวัดหลายภูมิภาค การซื้อขายและลงทุนคอนโดคึกคัก มาก ที่สำคัญบางพื้นที่ตลาดนี้ถือว่าเพิ่งเกิด เพราะฉะนั้นอะไรๆ ก็ดูใหม่ไปหมดทั้งคนซื้อคนขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนซื้อมือใหม่อาจตัดสินใจกันไม่ถูกเลยทีเดียว เนื่องจากตัวเลือกโครงการมีมากมาย ผู้ประกอบการก็หลากหลายทั้งคนใหม่ที่เห็นลู่ทางทางธุรกิจสดใส มีที่ดินก็เลยมาทำคอนโดขาย หรือรายเก่าที่เคยทำโครงการอยู่ก่อนแล้วเห็น่องทางก็เลยขยายเปิดโครงการ
กรณีที่โครงการยังไม่ได้ก่อสร้าง ผู้ซื้อจะต้องไม่พลาดการพิจารณาเรื่องดังต่อไปนี้
1. ใบอนุญาตก่อสร้าง: ถ้าโครงการยังไม่ได้ก่อสร้างจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากเจ้าพนักงาน ท้องถิ่น ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารปี 2522 โดยผู้ซื้อสามารถสอบถามเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้างได้ว่าได้รับใบอนุญาตก่อ สร้างแล้วหรือยัง
2. รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA): เป็นเอกสารสำคัญที่ควรให้ความสนใจเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้หากโครงการนั้นมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ก่อสร้างตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรจะต้องได้รับอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งโดยทั่วไปแม้จะมีการเปิดขายโครงการไปก่อน แต่ผู้ประกอบการอาจยังไม่ลงมือก่อสร้างหากยังไม่ได้รับอนุมัติรายงาน EIA เนื่องจากเกรงว่าจะเกิดความยุ่งยากหากก่อสร้างไปแล้วจะต้องถูกสั่งให้แก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงแบบอาคาร
3. โฉนดที่ดิน: กรรมสิทธิ์สำหรับที่ดินแปลงที่จะใช้ก่อสร้างคอนโดจะ ต้องเป็น “โฉนด” เท่านั้นและควรเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการหรือบริษัทผู้ดำเนินการ รวมทั้งจะต้องปลอดจากภาระผูกพันใดๆ ยกเว้นการจำนอง เนื่องจากหากที่ดินติดภาระผูกพันอย่างอื่นจะไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ หากต้องการความมั่นใจในเรื่องนี้สามารถตรวจสอบโฉนดได้ที่สำนักงานที่ดินที่ โครงการนั้นตั้งอยู่
4. เขตที่ดิน: ก็ต้องตรวจสอบเช่นกัน เพื่อดูว่าแปลงที่ดินนั้นมีทางเข้าออกหรือไม่และทางเข้าออกนั้นเป็นทาง สาธารณะหรือที่ส่วนบุคคล โดยเฉพาะหากทางเข้าออกเป็นที่ส่วนบุคคลจะต้องมีการจดภาระจำยอมให้ที่ดินแปลง ที่ตั้งโครงการสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้
5. ชื่อที่อยู่ของผู้ประกอบการ: อย่างแรกที่จะต้องตรวจสอบคือผู้ประกอบการต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่จะก่อสร้างคอนโดนั้น ซึ่งอาจจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ถ้าเป็นนิติบุคคลก็ต้องดูว่าได้ มีการจดทะเบียนถูกต้องแล้วหรือยัง ทุนจดทะเบียนเท่าไร เหมาะสมกับมูลค่าของโครงการหรือไม่ ใครเป็นกรรมการผู้จัดการหรือกกรรมการผู้มีอำนาจลงาม เราสามารถตรวจสอบเรื่องเหล่านี้ได้ที่สำนักงานพาณิชย์จังหวัด หรือกรมทะเบียนการค้า นอกจากนี้ประวัติของผู้ประกอบการก็สำคัญ ประสบการณ์ ผลงานในอดีตเป็นอย่างไรชื่อเสียงหรือภาพพจน์ในวงการก็เป็นข้อมูลที่ต้องตรวจ สอบด้วยเช่นกัน
ที่มา Home Buyers’ Guide Eastern ฉบับเดิอน พฤษภาคม 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น