บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
ช่วงเวลาที่ผ่านมาผมมีโอกาสได้เข้าชม “โครงการศุภาลัย เอลีท สาธร-สวนพลู” โดยบังเอิญ เนื่องจากเพื่อนชวนให้ไปคอมเมนต์ว่าน่าซื้อหรือไม่ หลังจากที่ผมได้วิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่, ตัวโครงการ, ซัพพลายและดีมานด์ในพื้นที่ทั้งวงในวงนอก, ความได้เปรียบของตำแหน่งห้องที่จะเลือก, โครงสร้างราคาแล้ว สุดท้ายในวันนั้นเพื่อนผมซื้อไป 1 ยูนิต ส่วนผมเองที่ตั้งใจไปช่วยเพื่อนดูเฉยๆ ก็กลายเป็นเห็นของดีแล้วทนไม่ได้ตามภาษานักลงทุน จึงซื้อมาเอง 4 ยูนิต ซึ่งผมอยากให้เป็นกรณีศึกษาว่าทำไมผมจึงเลือกลงทุนในโครงการนี้ทั้งๆ ที่ตัดสินใจในวันเดียว
ศักยภาพ ของพื้นที่ ที่ตั้งโครงการอยู่ในซอยสวนพลู เข้าแปประมาณ 200 เมตรจากถนนสาทร ซึ่งถือว่าเป็นสาทรช่วงต้นที่ทำเลดีมาก ในซอยนี้มีโรงแรมอามารี โครงการคอนโดบ้าน ปิยะสาธร โรงแรมซัมเมอร์เซทก็อยู่เยื้องๆ กับโครงการ ซึ่งเป็นช่วงซอยสวนพลูที่ยังกว้างอยู่ ฝั่งตรงข้ามซอยสวนพลูเป็นโรงเรียนเซนต์โยเซฟคอนเวนต์ และโรงพยาบาล BNH ซึ่งสามารถใช้สะพานลอยหน้าปากซอยสวนพลูข้ามถนนได้ ไม่มีความเสี่ยงสำหรับเด็กๆ ที่เดินข้ามไปเรียนหนังสือ ซึ่งทำเลนี้การใช้รถใช้ถนนสะดวกสบาย เพราะเป็นสาทรช่วงต้นที่รถไม่ติดมาก ถึงติดก็ติดแบบหัวแถว
นอกจาก นี้เวลาดูทำเลสาทรผมมักถือว่าสาทรที่ดีต้องเป็นสาทรช่วงต้นเท่านั้น หากเลยจุดตัดถนนนาราธิวาสฯ ไปแล้วผมถือว่าเป็นสาทรชั้นนอกที่มี Value ต่างกันอยู่มากพอสมควร นอกจากทางรถแล้วระยะจากปากซอยสวนพลูไปถึง BTS และ MRT ใช้เวลาเดินประมาณ 8 นาที ซึ่งเป็นระยะที่ผมใช้เดินเป็นประจำเนื่องจากผมมีคอนโด สาธรการ์เด้น ซึ่งอยู่ใกล้กับปากซอยสวนพลูนี้อยู่ 2 ยูนิต โดยซื้อไว้ก่อนหน้านี้ 2 ปีที่ผ่านมา และชอบในทำเลจุดนี้มากๆ
จาก ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตกลางเมือง สามารถวิ่งจ็อกกิ้งไปสวนลุมฯ ยามเช้ายามเย็นได้ อยู่ติดแหล่งร้าอาหารดีๆ มากมายทั้งสาทรและสีลม เดินทางออกนอกเมืองได้ทุกทิศจากการใช้เวลาถึงทางด่วนพระราม 4 ไม่ถึง 10 นาทีทั้งขาไปและกลับ ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่พร้อมตอบโจทย์การใช้ชีวิตกลาง CBD ของคนเมืองอย่างเพียบพร้อมมาก
ตัว โครงการ โครงการนี้ศุภาลัยวาง Positioning ไว้เป็นเซ็กเมนต์ ตัวท็อปโครงการถูกออกแบบให้ตอบโจทย์เป็นเสมือนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้แก่นัก ลงทุนที่ต้องการซื้อมาเพื่อให้ต่างชาติที่ทำงานในย่ายนี้เช่าพักอาศัย และยังหรูหราสง่างามสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออาศัยอยู่เองถาวร หรือเพื่อให้ลูกหลานมาเรียนหนังสือ รวมถึงเป็นจุดแวะพักกลางเมืองที่สะดวกสบายสำหรับคนที่จำเป็นต้องมีห้องพัก สำรองกลางเมือง ส่วนสเปกภายในห้องก็ถือว่าอยู่ในมาตราฐานที่ใช้ได้เมื่อเทียบกับราคา (แต่หากผมทำโครงการเองผมจะอัดให้มากกว่านี้อีกพอสมควรเพื่อให้แมตช์กับ โครงการและทำเล ถึงแม้จะบวกเพิ่มราคาให้แพงขึ้นอีกบ้าง แต่เมื่อเทียบกับ Value of Money ที่ลูกค้าหรือนักลงทุนจะได้รับก็คุ้มครับ) ส่วนสเปกของส่วนกลางโครงการผมถือว่าผ่านครับ
ซัพพลาย และดีมานด์ในพื้นที่ทั้งวงในวงนอก ซัพพลายเป็นปัจจัยสำคัญในการที่ผมตัดสินใจซื้อโครงการนี้ เนื่องจากในทำเลสาทรช่วงต้นแทบไม่มีที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการแล้ว แม้แต่ในซอยนี้เองก็ยากที่จะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ส่วนโครงการที่กำลังขึ้นอยู่ต่างก็เข้าซอยไปอีกลึกและลำบากพอสมควร แต่ราคาขายไม่ได้ถูกเลย ซึ่งก็ยังขายดิบขายดีมาก ส่วนดีมานด์นั้นผมถือว่าอยู่ในจุดที่ปลาชุกชุมมากครับ และไม่ยากเกินไปที่จะปิดโครงการในระยะเวลาอันสั้น
ความ ได้เปรียบของตำแหน่งห้องที่จะเลือก เวลาที่เลือกตำแหน่งห้องนั้นผมต้องเลือกตำแหน่งและ Layout ห้องที่ขาดที่สุด แล้ว Priority ไล่ลงมา อย่างโครงการนี้เองก็จะมีตำแหน่งที่ดี-ด้อยให้เห็นอย่างชัดเจนว่าตำแหน่งไหน ดี หรือดีมากดีน้อยอย่างไร ซึ่งสิ่งที่ผมได้มา 4 ห้องนั้นผมถือว่าดีสุดในระดับที่ว่าถ้าเอาห้องสวยเพราะต้องชั้นสูงนั้น ผมได้ห้องที่สวยในระดับ 4 ห้องจากสวยสุด 6 ห้อง
โครง สร้างราคา ราคาประมาณตารางเมตรละ 100,000 บาท บนพื้นที่ทำเลนี้ เมื่อเปรียบกับโครงการเก่าในพื้นที่กับโครงการใหม่ในพื้นที่ข้างเคียงผมตอบ ได้คำเดียวว่าโครงการนี้ขายผิดราคาครับ ถ้าถามในใจผมว่าราคาที่ควรจะเป็นคือเท่าไหร่ ผมคงตอบได้เลยว่าผลตอบแทนการลงทุนโครงการนี้หากลงทุนเพื่อขายในอนาคต ผมมั่นใจว่าผมจะมีกำไรประมาณตารางเมตรละ 15,000-40,000 บาทต่อตารางเมตรในระยะกลางถึงระยะยาวหากคิดจะขายครับ
ณ จุดนี้ผมเองอยากเติมแนวคิดว่าคุณควรหาโอกาสในการเข้าศึกษาสินค้าจากแบรนด์ ที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเบอร์ 1 หรือเบอร์ 2 บ้าง แต่ให้มุ่งดูที่ Value of Money ของทำเลที่ตั้งตัวสินค้าและโครงการว่าให้ตอบแทนการลงทุนหรือไม่ เพราะแนวโน้มปัจจุบันที่เห็นได้ชัดคือหากคุณเล่นแบรนด์ยักษ์ใหญ่เขามักไม่ เหลือกำไรไว้ให้นักลงทุนแล้วทั้งในแง่ต้นทุนจัดการแบรนด์ที่สูง จนบางครั้งในทำเลที่ดีราคาของแบรนด์ยักษ์ใหญ่กลับทำโครงการให้ต้องหาวิธีขาย แบบแพงเลอะเทอะก็จะเหมาะกับนักลงทุนที่เชื่อในแบรนด์อย่างเลอะเทอะไม่ดู Value ที่แท้จริงของสินค้า ซึ่งผมเชื่อทุกท่านที่อ่านนี้ไม่มีใครอยากเป็นนักลงทุนเลอะเทอะแน่นอนครับ
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน มี.ค. 2556
ช่วงเวลาที่ผ่านมาผมมีโอกาสได้เข้าชม “โครงการศุภาลัย เอลีท สาธร-สวนพลู” โดยบังเอิญ เนื่องจากเพื่อนชวนให้ไปคอมเมนต์ว่าน่าซื้อหรือไม่ หลังจากที่ผมได้วิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่, ตัวโครงการ, ซัพพลายและดีมานด์ในพื้นที่ทั้งวงในวงนอก, ความได้เปรียบของตำแหน่งห้องที่จะเลือก, โครงสร้างราคาแล้ว สุดท้ายในวันนั้นเพื่อนผมซื้อไป 1 ยูนิต ส่วนผมเองที่ตั้งใจไปช่วยเพื่อนดูเฉยๆ ก็กลายเป็นเห็นของดีแล้วทนไม่ได้ตามภาษานักลงทุน จึงซื้อมาเอง 4 ยูนิต ซึ่งผมอยากให้เป็นกรณีศึกษาว่าทำไมผมจึงเลือกลงทุนในโครงการนี้ทั้งๆ ที่ตัดสินใจในวันเดียว
ศักยภาพ ของพื้นที่ ที่ตั้งโครงการอยู่ในซอยสวนพลู เข้าแปประมาณ 200 เมตรจากถนนสาทร ซึ่งถือว่าเป็นสาทรช่วงต้นที่ทำเลดีมาก ในซอยนี้มีโรงแรมอามารี โครงการคอนโดบ้าน ปิยะสาธร โรงแรมซัมเมอร์เซทก็อยู่เยื้องๆ กับโครงการ ซึ่งเป็นช่วงซอยสวนพลูที่ยังกว้างอยู่ ฝั่งตรงข้ามซอยสวนพลูเป็นโรงเรียนเซนต์โยเซฟคอนเวนต์ และโรงพยาบาล BNH ซึ่งสามารถใช้สะพานลอยหน้าปากซอยสวนพลูข้ามถนนได้ ไม่มีความเสี่ยงสำหรับเด็กๆ ที่เดินข้ามไปเรียนหนังสือ ซึ่งทำเลนี้การใช้รถใช้ถนนสะดวกสบาย เพราะเป็นสาทรช่วงต้นที่รถไม่ติดมาก ถึงติดก็ติดแบบหัวแถว
นอกจาก นี้เวลาดูทำเลสาทรผมมักถือว่าสาทรที่ดีต้องเป็นสาทรช่วงต้นเท่านั้น หากเลยจุดตัดถนนนาราธิวาสฯ ไปแล้วผมถือว่าเป็นสาทรชั้นนอกที่มี Value ต่างกันอยู่มากพอสมควร นอกจากทางรถแล้วระยะจากปากซอยสวนพลูไปถึง BTS และ MRT ใช้เวลาเดินประมาณ 8 นาที ซึ่งเป็นระยะที่ผมใช้เดินเป็นประจำเนื่องจากผมมีคอนโด สาธรการ์เด้น ซึ่งอยู่ใกล้กับปากซอยสวนพลูนี้อยู่ 2 ยูนิต โดยซื้อไว้ก่อนหน้านี้ 2 ปีที่ผ่านมา และชอบในทำเลจุดนี้มากๆ
จาก ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตกลางเมือง สามารถวิ่งจ็อกกิ้งไปสวนลุมฯ ยามเช้ายามเย็นได้ อยู่ติดแหล่งร้าอาหารดีๆ มากมายทั้งสาทรและสีลม เดินทางออกนอกเมืองได้ทุกทิศจากการใช้เวลาถึงทางด่วนพระราม 4 ไม่ถึง 10 นาทีทั้งขาไปและกลับ ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่พร้อมตอบโจทย์การใช้ชีวิตกลาง CBD ของคนเมืองอย่างเพียบพร้อมมาก
ตัว โครงการ โครงการนี้ศุภาลัยวาง Positioning ไว้เป็นเซ็กเมนต์ ตัวท็อปโครงการถูกออกแบบให้ตอบโจทย์เป็นเสมือนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้แก่นัก ลงทุนที่ต้องการซื้อมาเพื่อให้ต่างชาติที่ทำงานในย่ายนี้เช่าพักอาศัย และยังหรูหราสง่างามสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออาศัยอยู่เองถาวร หรือเพื่อให้ลูกหลานมาเรียนหนังสือ รวมถึงเป็นจุดแวะพักกลางเมืองที่สะดวกสบายสำหรับคนที่จำเป็นต้องมีห้องพัก สำรองกลางเมือง ส่วนสเปกภายในห้องก็ถือว่าอยู่ในมาตราฐานที่ใช้ได้เมื่อเทียบกับราคา (แต่หากผมทำโครงการเองผมจะอัดให้มากกว่านี้อีกพอสมควรเพื่อให้แมตช์กับ โครงการและทำเล ถึงแม้จะบวกเพิ่มราคาให้แพงขึ้นอีกบ้าง แต่เมื่อเทียบกับ Value of Money ที่ลูกค้าหรือนักลงทุนจะได้รับก็คุ้มครับ) ส่วนสเปกของส่วนกลางโครงการผมถือว่าผ่านครับ
ซัพพลาย และดีมานด์ในพื้นที่ทั้งวงในวงนอก ซัพพลายเป็นปัจจัยสำคัญในการที่ผมตัดสินใจซื้อโครงการนี้ เนื่องจากในทำเลสาทรช่วงต้นแทบไม่มีที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการแล้ว แม้แต่ในซอยนี้เองก็ยากที่จะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ส่วนโครงการที่กำลังขึ้นอยู่ต่างก็เข้าซอยไปอีกลึกและลำบากพอสมควร แต่ราคาขายไม่ได้ถูกเลย ซึ่งก็ยังขายดิบขายดีมาก ส่วนดีมานด์นั้นผมถือว่าอยู่ในจุดที่ปลาชุกชุมมากครับ และไม่ยากเกินไปที่จะปิดโครงการในระยะเวลาอันสั้น
ความ ได้เปรียบของตำแหน่งห้องที่จะเลือก เวลาที่เลือกตำแหน่งห้องนั้นผมต้องเลือกตำแหน่งและ Layout ห้องที่ขาดที่สุด แล้ว Priority ไล่ลงมา อย่างโครงการนี้เองก็จะมีตำแหน่งที่ดี-ด้อยให้เห็นอย่างชัดเจนว่าตำแหน่งไหน ดี หรือดีมากดีน้อยอย่างไร ซึ่งสิ่งที่ผมได้มา 4 ห้องนั้นผมถือว่าดีสุดในระดับที่ว่าถ้าเอาห้องสวยเพราะต้องชั้นสูงนั้น ผมได้ห้องที่สวยในระดับ 4 ห้องจากสวยสุด 6 ห้อง
โครง สร้างราคา ราคาประมาณตารางเมตรละ 100,000 บาท บนพื้นที่ทำเลนี้ เมื่อเปรียบกับโครงการเก่าในพื้นที่กับโครงการใหม่ในพื้นที่ข้างเคียงผมตอบ ได้คำเดียวว่าโครงการนี้ขายผิดราคาครับ ถ้าถามในใจผมว่าราคาที่ควรจะเป็นคือเท่าไหร่ ผมคงตอบได้เลยว่าผลตอบแทนการลงทุนโครงการนี้หากลงทุนเพื่อขายในอนาคต ผมมั่นใจว่าผมจะมีกำไรประมาณตารางเมตรละ 15,000-40,000 บาทต่อตารางเมตรในระยะกลางถึงระยะยาวหากคิดจะขายครับ
ณ จุดนี้ผมเองอยากเติมแนวคิดว่าคุณควรหาโอกาสในการเข้าศึกษาสินค้าจากแบรนด์ ที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเบอร์ 1 หรือเบอร์ 2 บ้าง แต่ให้มุ่งดูที่ Value of Money ของทำเลที่ตั้งตัวสินค้าและโครงการว่าให้ตอบแทนการลงทุนหรือไม่ เพราะแนวโน้มปัจจุบันที่เห็นได้ชัดคือหากคุณเล่นแบรนด์ยักษ์ใหญ่เขามักไม่ เหลือกำไรไว้ให้นักลงทุนแล้วทั้งในแง่ต้นทุนจัดการแบรนด์ที่สูง จนบางครั้งในทำเลที่ดีราคาของแบรนด์ยักษ์ใหญ่กลับทำโครงการให้ต้องหาวิธีขาย แบบแพงเลอะเทอะก็จะเหมาะกับนักลงทุนที่เชื่อในแบรนด์อย่างเลอะเทอะไม่ดู Value ที่แท้จริงของสินค้า ซึ่งผมเชื่อทุกท่านที่อ่านนี้ไม่มีใครอยากเป็นนักลงทุนเลอะเทอะแน่นอนครับ
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน มี.ค. 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น