บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
การซื้อคอนโด ในบ้านเราตอนนี้แม้ไม่ถึงกับต้องใช้คำว่า “ตาดีได้ ตาร้ายเสีย” แต่บางทีการจะเลือกคอนโด สักแห่งอย่างที่ต้องการ เช่น เป็นคอนโด คุณภาพและมีการบริหารนิติบุคคลที่ดี ก็เป็นเรื่องที่ยากอยู่เหมือนกัน นั่นอาจเป็นเพราะเจ้าของโครงการก็ใหม่ คนซื้อก็ใหม่ เรียกว่ายังไม่มีประสบการณ์ทั้งคนบริหารคอนโด และคนอยู่คอนโด
แต่แทนที่จะปล่อยให้การตัดสินใจเรื่องนี้กลายเป็นเรื่องของอนาคต หรือไปวัดดวงเอาข้างหน้าตอนเข้าอยู่แล้ว เรามาเรียนลัดกันดีกว่าว่าถ้าจะเลือกหรือถ้าเลือกได้ เราควรเลือกอยู่คอนโด แบบไหน แนวทางการบริหารอาคารชุดเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปถ้าหนึ่งโครงการมีหนึ่งอาคาร การบริหารของนิติบุคคลไม่ค่อยมีประเด็นที่จะเป็นปัญหา แต่ปัญหามักจะเกิดถ้าหากโครงการนั้นข้างในมีมากกว่า 1 ตึก และแต่ละตึกต่างก็มีนิติบุคคลของตัวเอง ดังนั้นถ้าซื้อโครงการลักษณะนี้ควรต้องถามถึงวิธีการและแผนงานในการบริหารจัดการของนิติบุคคลว่า ผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการได้เตรียมการไว้อย่างไร โดยเฉพาะเรื่องแนวทางการบริหารที่สอดคล้องเป้นไปในทิศทางเดียวกันหรือเป็นเอกภาพไม่ขัดแย้งกัน
โครงการที่มีมากกว่าหนึ่งตึกและแยกนิติบุคคลมีจุดอ่อนหลายเรื่อง เช่น สิ้นเปลืองค่าส่วนกลาง โดยแทนที่จะมีนิติบุคคลเดียวและหารเฉลี่ยค่าส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัยทั้งหมด ค่าส่วนกลางจะได้ถูกลง ก็กลายเป็นไม่ประหยัดเพราะดันมาแยกนิติบุคคล ตัวหารเฉลี่ยค่าส่วนกลางจึงลดลง คนอยู่อาศัยก็ต้องจ่ายส่วนกลางสูงขึ้น
นโยบายของคณะกรรมการนิติบุคคลก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง เพราะแน่นอนว่าคณะกรรมการของแต่ละนิติบุคคลต่างก็ต้องรักษาผลประโยชน์ของฝ่ายตน ไม่ว่าจะเรื่องบริหารจัดการ การรักษาความปลอดภัย การรักษาสภาพแวดล้อม ซึ่งถ้านโยบายต่างกันก็น่าห่วงอยู่ เช่น ตึกหนึ่งอาจสะอาดเป็นระเบียบระบบรักษาความปลอดภัยเข้มงวด เพราะนิติบุคคลเฮี้ยบเอาจริง แต่บางตึกอาจอยู่กันอย่างเสรียังไงก็ได้ บางตึกประหยัดไม่ยอมทาสีใหม่ ปล่อยให้ตึกโทรม แต่บางตึกใจถึงยอมจ่ายก็จะกลายเป็นตึกเดียวที่ดูดีกว่าใคร
ความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เช่น ทางเข้าออกที่เป็นถนนภาระจำยอมแก่ทุกอาคาร แต่ตึกไหนล่ะจะรับผิดชอบ รวมไปถึงการรักษาความสะอาด การลอกท่อระบายน้ำที่ต้องช่วยกัน ถึงเวลาก็จะมีปัญหา เรื่องจ่ายมากจ่ายน้อย ใช้มากใช้น้อย ซึ่งอาจบานปลายกลายเป็นความขัดแย้งระหว่างผู้พักอาศัยได้
นอกจากนี้ยังมีเรื่องการรักษาความปลอดภัย ซึ่งหากแต่ละตึกต่างก็มีบริษัทรักษาความปลอดภัยคนละบริษัท ต่างฝ่ายต่างก็ต้องปฏิบัติตามนโยบายของคณะกรรมการ จึงมักเลี่ยงไม่ได้ก็จะเกิดความขัดแย้งหรือปัญหาความร่วมมือระหว่างกัน เช่น เมื่อเกิดการโจรกรรม อาจเกิดการโยนความรับผิดชอบระหว่างกัน จนทำให้ผู้อยู่อาศัยเสียประโยชน์ เพราะไม่รู้จะไปเรียกร้องเยียวยาจากบริษัทไหน เป็นต้น
นี่เป็นตัวอย่างประเด็นปัญหาและจุดอ่อนของการบริหารโครงการคอนโด ที่มีหลายตึกและแยกนิติบุคคล แต่ทั้งนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการที่จัดตั้งนิติบุคคลลักษณะแบบนี้จะมีปัญหาเสมอไป แต่ถ้าให้ดีที่สุดนอกจากการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆ ของโครงการให้ครบถ้วนดีแล้ว ก็ไม่ควรลืมถามไถ่แนวทางบริหารอาคารด้วยก็จะดี
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน ก.พ. 2556
การซื้อคอนโด ในบ้านเราตอนนี้แม้ไม่ถึงกับต้องใช้คำว่า “ตาดีได้ ตาร้ายเสีย” แต่บางทีการจะเลือกคอนโด สักแห่งอย่างที่ต้องการ เช่น เป็นคอนโด คุณภาพและมีการบริหารนิติบุคคลที่ดี ก็เป็นเรื่องที่ยากอยู่เหมือนกัน นั่นอาจเป็นเพราะเจ้าของโครงการก็ใหม่ คนซื้อก็ใหม่ เรียกว่ายังไม่มีประสบการณ์ทั้งคนบริหารคอนโด และคนอยู่คอนโด
แต่แทนที่จะปล่อยให้การตัดสินใจเรื่องนี้กลายเป็นเรื่องของอนาคต หรือไปวัดดวงเอาข้างหน้าตอนเข้าอยู่แล้ว เรามาเรียนลัดกันดีกว่าว่าถ้าจะเลือกหรือถ้าเลือกได้ เราควรเลือกอยู่คอนโด แบบไหน แนวทางการบริหารอาคารชุดเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปถ้าหนึ่งโครงการมีหนึ่งอาคาร การบริหารของนิติบุคคลไม่ค่อยมีประเด็นที่จะเป็นปัญหา แต่ปัญหามักจะเกิดถ้าหากโครงการนั้นข้างในมีมากกว่า 1 ตึก และแต่ละตึกต่างก็มีนิติบุคคลของตัวเอง ดังนั้นถ้าซื้อโครงการลักษณะนี้ควรต้องถามถึงวิธีการและแผนงานในการบริหารจัดการของนิติบุคคลว่า ผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการได้เตรียมการไว้อย่างไร โดยเฉพาะเรื่องแนวทางการบริหารที่สอดคล้องเป้นไปในทิศทางเดียวกันหรือเป็นเอกภาพไม่ขัดแย้งกัน
โครงการที่มีมากกว่าหนึ่งตึกและแยกนิติบุคคลมีจุดอ่อนหลายเรื่อง เช่น สิ้นเปลืองค่าส่วนกลาง โดยแทนที่จะมีนิติบุคคลเดียวและหารเฉลี่ยค่าส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัยทั้งหมด ค่าส่วนกลางจะได้ถูกลง ก็กลายเป็นไม่ประหยัดเพราะดันมาแยกนิติบุคคล ตัวหารเฉลี่ยค่าส่วนกลางจึงลดลง คนอยู่อาศัยก็ต้องจ่ายส่วนกลางสูงขึ้น
นโยบายของคณะกรรมการนิติบุคคลก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง เพราะแน่นอนว่าคณะกรรมการของแต่ละนิติบุคคลต่างก็ต้องรักษาผลประโยชน์ของฝ่ายตน ไม่ว่าจะเรื่องบริหารจัดการ การรักษาความปลอดภัย การรักษาสภาพแวดล้อม ซึ่งถ้านโยบายต่างกันก็น่าห่วงอยู่ เช่น ตึกหนึ่งอาจสะอาดเป็นระเบียบระบบรักษาความปลอดภัยเข้มงวด เพราะนิติบุคคลเฮี้ยบเอาจริง แต่บางตึกอาจอยู่กันอย่างเสรียังไงก็ได้ บางตึกประหยัดไม่ยอมทาสีใหม่ ปล่อยให้ตึกโทรม แต่บางตึกใจถึงยอมจ่ายก็จะกลายเป็นตึกเดียวที่ดูดีกว่าใคร
ความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เช่น ทางเข้าออกที่เป็นถนนภาระจำยอมแก่ทุกอาคาร แต่ตึกไหนล่ะจะรับผิดชอบ รวมไปถึงการรักษาความสะอาด การลอกท่อระบายน้ำที่ต้องช่วยกัน ถึงเวลาก็จะมีปัญหา เรื่องจ่ายมากจ่ายน้อย ใช้มากใช้น้อย ซึ่งอาจบานปลายกลายเป็นความขัดแย้งระหว่างผู้พักอาศัยได้
นอกจากนี้ยังมีเรื่องการรักษาความปลอดภัย ซึ่งหากแต่ละตึกต่างก็มีบริษัทรักษาความปลอดภัยคนละบริษัท ต่างฝ่ายต่างก็ต้องปฏิบัติตามนโยบายของคณะกรรมการ จึงมักเลี่ยงไม่ได้ก็จะเกิดความขัดแย้งหรือปัญหาความร่วมมือระหว่างกัน เช่น เมื่อเกิดการโจรกรรม อาจเกิดการโยนความรับผิดชอบระหว่างกัน จนทำให้ผู้อยู่อาศัยเสียประโยชน์ เพราะไม่รู้จะไปเรียกร้องเยียวยาจากบริษัทไหน เป็นต้น
นี่เป็นตัวอย่างประเด็นปัญหาและจุดอ่อนของการบริหารโครงการคอนโด ที่มีหลายตึกและแยกนิติบุคคล แต่ทั้งนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการที่จัดตั้งนิติบุคคลลักษณะแบบนี้จะมีปัญหาเสมอไป แต่ถ้าให้ดีที่สุดนอกจากการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆ ของโครงการให้ครบถ้วนดีแล้ว ก็ไม่ควรลืมถามไถ่แนวทางบริหารอาคารด้วยก็จะดี
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน ก.พ. 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น