บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
หากท่านเป็นคนหนึ่งที่ซื้อคอนโด ในตอนนี้ สิ่งที่ท่านมีโอกาสเจอมากที่สุดในปีนี้หรือต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้าน่าจะเป็น เรื่องงานก่อสร้างล่าช้า หรือการส่งมอบห้องชุดไม่ทันตามกำหนด จะว่าไปเมื่อเราตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว กำหนดการชำระเงินและกำหนดเวลาส่งมอบแล้ว ก็เป็นเรื่องของผู้ประกอบการที่จะต้องก่อสร้างและส่งมอบห้องชุดตามกำหนด แต่ก็อย่างว่าถ้าโครงการไม่เสร็จหรือเสร็จไม่ทันตามกำหนดเราเองก็ได้รับผล กระทบเช่นกัน ฉะนั้นเตรียมตัวรับมือเสียแต่เนิ่นๆ ก็ดี
เกี่ยวกับ กำหนดเวลาแล้วเสร็จของโครงการจะต้องระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นเงื่อนไขสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของสัญญาเลยทีเดียว แต่หลายสัญญาหรือหลายๆ โครงการที่เปิดขายก็เว้นกำหนดเวลาตรงนี้ไว้ หรือบางสัญญาไม่ได้ระบุกำหนดเวลาแล้วเสร็จด้วยซ้ำ ถือป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ซื้อและไม่เป็นไปตามแบบมาตรฐานสัญญาด้วย
เกี่ยวกับการซื้อขายคอนโด มีสิ่งหนึ่งที่เป็นพฤติกรรมของผู้ซื้อส่วนใหญ่ นั่นก็คือเรามักละเลยกับความล่าช้าในการก่อสร้าง โดยไม่เห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญ เช่น เลยกำหนดที่ต้องสร้างเสร็จแล้ว แต่คอนโด ยังสร้างไม่เสร็จ อาจจะด้วยเหตุผลเพราะความอยากได้ห้องชุดหรือคอนโด นี้อยู่ หรืออาจจะเพราะไม่รีบร้อนเข้าอยู่ เราก็เลยตั้งหน้าตั้งตาผ่อนดาวน์กันต่อ และยังมีการตรวจรับงานก่อสร้างหรือมีการสั่งแก้ไขงาน แต่ตอนท้ายพอถึงเวลาที่ต้องส่งมอบจริงๆ กลับไม่อยากรับมอบ อาจเนื่องจากเห็นว่าคุณภาพงานไม่ได้มาตรฐาน ความล่าช้าในการแก้ไขงาน หรือไม่พึงพอใจในงานก่อสร้าง จึงยกเอาประเด็นที่ผู้ประกอบการสร้างช้า (ตอนแรก) ส่งมอบไม่ทันตามสัญญามาเป็นเหตุผล แบบนี้ไม่ถูกต้อง
เพราะ เรื่องนี้เคยมีเคสและมีแนวคำพิพากษาไว้ว่าเมื่อเลยกำหนดเวลาก่อสร้างตามที่ ตกลงกันไว้ และผู้ซื้อไม่ได้โต้แย้งหรือบอกเลิกสัญญากับผู้ขาย แต่กลับจ่ายเงินงวดสุดท้ายที่ค้างอยู่ และยังได้ไปตรวจงานและสั่งให้แก้ไขห้องชุด แสดงว่าผู้ซื้อไม่ได้ยึดถือเอากำหนดระยะเวลาก่อสร้างตามที่ตกลงกันไว้ใน สัญญาเป็นเรื่องสำคัญ และได้สละประโยชน์ของเงื่อนเวลาไปแล้ว
เรื่องแบบนี้ก็ถือเป็นบทเรียนเตือนใจสำหรับเราว่าถ้าดูท่าทีแล้วโครงการคงจะเสร็จ ไม่ทันแน่นอน ก็ควรเลิกสัญญาเสียแต่เนิ่นๆ ไม่ควรทำอะไรที่เป็นการยอมรับความล่าช้านั้น ถ้าเช่นนั้นจะมายกเลิกสัญญาในภายหลังไม่ได้อีกแล้ว
คอนโด สร้างไม่เสร็จหรือคาดว่าจะเสร็จไม่ทัน
* ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน พร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกัน กับเบี้ยปรับกรณีที่ผิดชำระหนี้ และมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น
* ถ้าไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ขายยินยอมให้ปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด และถ้าใช้สิทธิในการปรับครบแล้วโครงการก็ยังไม่เสร็จมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
*ใน กรณีผู้ขายไม่สามารถก่อสร้างโครงการต่อไปได้ด้วยเหตุสุดวิสัย จะต้องคืนเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดแก่ผู้บริโภค พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยประเภทเงินฝากประจำของธนาคารกรุงไทย นับแต่ในวันที่ได้รับเงินจากผู้ซื้อ และไม่ตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น แต่ถ้าผู้ประกอบธุรกิจได้ใช้เงินดังกล่าวไปเท่าไหร่ อาจกำหนดข้อสัญญาให้มีสิทธิหักเงินที่ใช้ไปออกจากดอกเบี้ยที่ต้องใช้คืนได้
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน เมษายน 2556
หากท่านเป็นคนหนึ่งที่ซื้อคอนโด ในตอนนี้ สิ่งที่ท่านมีโอกาสเจอมากที่สุดในปีนี้หรือต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้าน่าจะเป็น เรื่องงานก่อสร้างล่าช้า หรือการส่งมอบห้องชุดไม่ทันตามกำหนด จะว่าไปเมื่อเราตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว กำหนดการชำระเงินและกำหนดเวลาส่งมอบแล้ว ก็เป็นเรื่องของผู้ประกอบการที่จะต้องก่อสร้างและส่งมอบห้องชุดตามกำหนด แต่ก็อย่างว่าถ้าโครงการไม่เสร็จหรือเสร็จไม่ทันตามกำหนดเราเองก็ได้รับผล กระทบเช่นกัน ฉะนั้นเตรียมตัวรับมือเสียแต่เนิ่นๆ ก็ดี
เกี่ยวกับ กำหนดเวลาแล้วเสร็จของโครงการจะต้องระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นเงื่อนไขสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของสัญญาเลยทีเดียว แต่หลายสัญญาหรือหลายๆ โครงการที่เปิดขายก็เว้นกำหนดเวลาตรงนี้ไว้ หรือบางสัญญาไม่ได้ระบุกำหนดเวลาแล้วเสร็จด้วยซ้ำ ถือป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ซื้อและไม่เป็นไปตามแบบมาตรฐานสัญญาด้วย
เกี่ยวกับการซื้อขายคอนโด มีสิ่งหนึ่งที่เป็นพฤติกรรมของผู้ซื้อส่วนใหญ่ นั่นก็คือเรามักละเลยกับความล่าช้าในการก่อสร้าง โดยไม่เห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญ เช่น เลยกำหนดที่ต้องสร้างเสร็จแล้ว แต่คอนโด ยังสร้างไม่เสร็จ อาจจะด้วยเหตุผลเพราะความอยากได้ห้องชุดหรือคอนโด นี้อยู่ หรืออาจจะเพราะไม่รีบร้อนเข้าอยู่ เราก็เลยตั้งหน้าตั้งตาผ่อนดาวน์กันต่อ และยังมีการตรวจรับงานก่อสร้างหรือมีการสั่งแก้ไขงาน แต่ตอนท้ายพอถึงเวลาที่ต้องส่งมอบจริงๆ กลับไม่อยากรับมอบ อาจเนื่องจากเห็นว่าคุณภาพงานไม่ได้มาตรฐาน ความล่าช้าในการแก้ไขงาน หรือไม่พึงพอใจในงานก่อสร้าง จึงยกเอาประเด็นที่ผู้ประกอบการสร้างช้า (ตอนแรก) ส่งมอบไม่ทันตามสัญญามาเป็นเหตุผล แบบนี้ไม่ถูกต้อง
เพราะ เรื่องนี้เคยมีเคสและมีแนวคำพิพากษาไว้ว่าเมื่อเลยกำหนดเวลาก่อสร้างตามที่ ตกลงกันไว้ และผู้ซื้อไม่ได้โต้แย้งหรือบอกเลิกสัญญากับผู้ขาย แต่กลับจ่ายเงินงวดสุดท้ายที่ค้างอยู่ และยังได้ไปตรวจงานและสั่งให้แก้ไขห้องชุด แสดงว่าผู้ซื้อไม่ได้ยึดถือเอากำหนดระยะเวลาก่อสร้างตามที่ตกลงกันไว้ใน สัญญาเป็นเรื่องสำคัญ และได้สละประโยชน์ของเงื่อนเวลาไปแล้ว
เรื่องแบบนี้ก็ถือเป็นบทเรียนเตือนใจสำหรับเราว่าถ้าดูท่าทีแล้วโครงการคงจะเสร็จ ไม่ทันแน่นอน ก็ควรเลิกสัญญาเสียแต่เนิ่นๆ ไม่ควรทำอะไรที่เป็นการยอมรับความล่าช้านั้น ถ้าเช่นนั้นจะมายกเลิกสัญญาในภายหลังไม่ได้อีกแล้ว
คอนโด สร้างไม่เสร็จหรือคาดว่าจะเสร็จไม่ทัน
* ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน พร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกัน กับเบี้ยปรับกรณีที่ผิดชำระหนี้ และมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น
* ถ้าไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ขายยินยอมให้ปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด และถ้าใช้สิทธิในการปรับครบแล้วโครงการก็ยังไม่เสร็จมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
*ใน กรณีผู้ขายไม่สามารถก่อสร้างโครงการต่อไปได้ด้วยเหตุสุดวิสัย จะต้องคืนเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดแก่ผู้บริโภค พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยประเภทเงินฝากประจำของธนาคารกรุงไทย นับแต่ในวันที่ได้รับเงินจากผู้ซื้อ และไม่ตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น แต่ถ้าผู้ประกอบธุรกิจได้ใช้เงินดังกล่าวไปเท่าไหร่ อาจกำหนดข้อสัญญาให้มีสิทธิหักเงินที่ใช้ไปออกจากดอกเบี้ยที่ต้องใช้คืนได้
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน เมษายน 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น