บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
จังหวะและเวลาในการเข้าซื้อลงทุนมีผลอย่างมากต่อประสิทธิภาพในการทำกำไร การเข้าซื้อคอนโด ก็เช่นกัน จังหวะและเวลาเข้าซื้อที่ต่างกันมีผลต่อการลงทุนหลายอย่าง ที่แน่ๆ หากเรามีโอกาสเป็นคนแรกที่ได้สิทธิจองและซื้อ แน่นอนโอกาสได้เปรียบย่อมมีมากกว่าคนที่ได้สิทธิเป็นอันดับถัดไป
เป็นที่น่าแปลกว่าการเปิดขายคอนโด มีวิธีการขายที่ซับซ้อนกว่าบ้านจัดสรรมาก แต่ละบริษัทอาจกำหนดวิธีขายที่ไม่เหมือนกัน แต่ส่วนใหญ่จะใช้วิธีเหมือนที่ผมจะกล่าวต่อไปนี้ และก่อนอื่นต้องออกตัวสักนิดว่าการบัญญัติศัพท์หรือขั้นตอนที่จะกล่าวนี้เป็นผมนิยามเอาเอง จากพฤติกรรมการเข้าซื้อที่ได้พบเห็นเป็นประจำตลอดช่วงเวลานับสิบปีที่ผมได้ลงทุนในคอนโด ครับ
ช่วงขาใหญ่ ในที่นี้หมายถึงลูกค้าคนแรกๆ ที่ได้จิ้มซื้อก่อน ทั่วไปมักจะเป็นญาติสนิทมิตรสหายใกล้ชิดบุคคลระดับเจ้าของหรือกรรมการบริษัท ชุดนี้ต้องปล่อยเขาไปครับ เพราะแข่งบุญวาสนานี่แข่งกันไม่ได้ครับ ดังนั้นห้องที่ฮวงจุ้ยดีๆ เหลี่ยมมุมดีๆ พวกพี่กลุ่มนี้เลือกไปก่อนครับ
ช่วงขาประจำกระดูกเบอร์ใหญ่ พี่กลุ่มนี้จะบารมีรองลงมาจากกลุ่มแรก แต่เป็นกลุ่มนักลงทุน VIP ที่มีเซลส์หรือพนักงานขายคอยประกบป้อนข้อมูลที่เพิ่งคลอดออกมาสดๆ หลังจากที่พี่ๆ ขาใหญ่เขาได้สุขสมอารมณ์หมายไปแล้ว แต่ก็ต้องถือว่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มไม่ธรรมดาเช่นกัน เพราะจะมีอิทธิพลต่อตลาดพอสมควร เนื่องจากห้องดีๆ ก็จะถูกพวกพี่ๆ พวกนี้กวาดต้อนไปเสียส่วนใหญ่เลยทีเดียว เนื่องจากแต่ละท่านมักไม่ได้ซื้อกันทีละห้องสองห้อง และที่มากไปกว่านั้นยังมีเซลส์คอยช่วยเลือกช่วยประเคนห้องกันเป็นอย่างดีเสียด้วย
ช่วงขาประจำไซส์มาตรฐาน หลังจากเซลส์เชือดเบอร์ใหญ่ๆ ไปนิ่มๆ แล้ว ถึงเวลาก็จะตามเก็บลูกค้ากลุ่มนี้ผู้ซึ่งมีบารมีน้อยกว่าอีกรอบ เพื่อตุนยอดขายให้ได้สูงสุดก่อนเปิดตัวจอง ผู้ซื้อรอบนี้ก็ได้เก็บของต่อจากรอบขาประจำกระดูกเบอร์ใหญ่
ช่วงมาตามนัด ลูกค้าที่สามารถเข้าซื้อหรือจองในช่วงนี้อาจเป็นได้ทั้งกลุ่มลูกค้าเก่าที่ได้บัตรเชิญจากโครงการ หรืออาจเป็นลูกค้าใหม่ที่ได้ยินโฆษณา กลุ่มนี้ไม่ค่อยมีปากมีเสียง เมื่อถึงเวลานัด (วันพรีเซลส์) ก็วิ่งมาขี่คอกันแย่งคิวจอง ตบตีหาห้องที่พอรับได้กันไป โดยมีเซลส์มายืนเชียร์ให้กำลังใจขอให้ได้จองให้ได้ห้องสมปรารถนา บรรยากาศที่เกิดขึ้นในช่วงนี้คละเคล้ากันไป บ้างก็โห่ร้อง บ้างบ่นพร่ำถึงเหตุการณ์ที่อยู่เบื้องหน้า สรุปว่ามีทั้งสุขเศร้า สมหวังและผิดหวังคละเคล้ากันไป
ช่วงมาสาย คือลูกค้าที่มาทีหลัง มาเอาหลังวันที่เขาเปิดตัวเปิดจองไปแล้ว ช่วงนี้อาจมีห้องดีๆ เหลืออยู่บ้างแต่ก็บางเบาเต็มที ที่สำคัญราคาก็มักจะขยับขึ้นไปอีก ถ้ารอบก่อน (มาตามนัด) ยอดขายวิ่งดีๆ
ช่วงเพิ่งคิดได้เลยเพิ่งมา เป็นช่วงกลางๆ ของการเปิดขายโครงการ และเป็นช่วงที่ลูกค้าที่ได้จองซื้อไปก่อนหน้านี้เริ่มผ่อนดาวน์กันแล้ว ในแง่ราคาช่วงนี้ถือเป็นระยะเริ่มฟักตัว และจะทยอยปรับราคาขึ้นถ้าโครงการสร้างภาพฝันอนาคตให้ดีๆ
ช่วงมาก่อนวันโอน คนที่เข้ามาซื้อในช่วงนี้มักเป็นพวกที่ (ถ้า) ไม่ได้เห็นของก็ไม่ตัดสินใจ จะว่าไปคือไม่กล้าเสี่ยงที่จะซื้อ ด้วยเหตุผลต่างๆ ทั้งที่เคยประสบมากับตัวหรือที่ได้ยินได้ฟังมา หรืออีกกลุ่มหนึ่งก็เป็นพวกที่จะใช้ของจึงจะออกมาหา ถ้าของ (ห้องชุดจากโครงการ) หมดก็ต้องวิ่งหาตามเว็บอาทิ ใน prakard.com เป็นต้น
ช่วงเพิ่งมาเอาหลังวันโอน พฤติกรรมในการซื้อกลุ่มนี้คล้ายๆ คนที่มาซื้อในช่วงก่อนวันโอน นั่นคือไม่กล้าซื้อถ้ายังไม่เห็นของแต่กลุ่มนี้มาซื้อเอาตอนที่เขาโอนกันไปแล้ว กลุ่มนี้จึงกลายเป็นคนซื้อมือที่สองไปโดยปริยาย และพวกนี้ก็จะโดนต้นทุนส่วนเพิ่มในการเปลี่ยนมือประมาณ 7-10% ซึ่งมีทั้งค่าเปลี่ยนสัญญา รวมถึงกำไรที่คนซื้อมือแรกจะบวกเข้าไป ยิ่งถ้าโครงการนั้นทำห้องออกมาดีมีคนต้องการมีเยอะก็จะมีผลโดยตรงต่อราคามากขึ้นไปอีก คนมาช่วงนี้ก็เลยเหนื่อยหน่อย
เห็นไหมครับว่าช่วงเวลามีผลอยู่มากพอสมควรทีเดียวกับการเข้าซื้อเพื่อการลงทุน เพราะนอกจากเรื่องการได้เลือกทิศเลือกเหลี่ยมที่ชอบที่ใช่แล้ว การเข้าซื้อในแต่รอบแต่ละช่วงเวลายังทำให้ได้ราคาไม่เท่ากันด้วย ซึ่งจะส่งผลต่อผลตอบแทนและความเสี่ยงของการลงทุนที่แตกต่างกันอย่างแน่นอนครับ
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน ม.ค. 2556
จังหวะและเวลาในการเข้าซื้อลงทุนมีผลอย่างมากต่อประสิทธิภาพในการทำกำไร การเข้าซื้อคอนโด ก็เช่นกัน จังหวะและเวลาเข้าซื้อที่ต่างกันมีผลต่อการลงทุนหลายอย่าง ที่แน่ๆ หากเรามีโอกาสเป็นคนแรกที่ได้สิทธิจองและซื้อ แน่นอนโอกาสได้เปรียบย่อมมีมากกว่าคนที่ได้สิทธิเป็นอันดับถัดไป
เป็นที่น่าแปลกว่าการเปิดขายคอนโด มีวิธีการขายที่ซับซ้อนกว่าบ้านจัดสรรมาก แต่ละบริษัทอาจกำหนดวิธีขายที่ไม่เหมือนกัน แต่ส่วนใหญ่จะใช้วิธีเหมือนที่ผมจะกล่าวต่อไปนี้ และก่อนอื่นต้องออกตัวสักนิดว่าการบัญญัติศัพท์หรือขั้นตอนที่จะกล่าวนี้เป็นผมนิยามเอาเอง จากพฤติกรรมการเข้าซื้อที่ได้พบเห็นเป็นประจำตลอดช่วงเวลานับสิบปีที่ผมได้ลงทุนในคอนโด ครับ
ช่วงขาใหญ่ ในที่นี้หมายถึงลูกค้าคนแรกๆ ที่ได้จิ้มซื้อก่อน ทั่วไปมักจะเป็นญาติสนิทมิตรสหายใกล้ชิดบุคคลระดับเจ้าของหรือกรรมการบริษัท ชุดนี้ต้องปล่อยเขาไปครับ เพราะแข่งบุญวาสนานี่แข่งกันไม่ได้ครับ ดังนั้นห้องที่ฮวงจุ้ยดีๆ เหลี่ยมมุมดีๆ พวกพี่กลุ่มนี้เลือกไปก่อนครับ
ช่วงขาประจำกระดูกเบอร์ใหญ่ พี่กลุ่มนี้จะบารมีรองลงมาจากกลุ่มแรก แต่เป็นกลุ่มนักลงทุน VIP ที่มีเซลส์หรือพนักงานขายคอยประกบป้อนข้อมูลที่เพิ่งคลอดออกมาสดๆ หลังจากที่พี่ๆ ขาใหญ่เขาได้สุขสมอารมณ์หมายไปแล้ว แต่ก็ต้องถือว่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มไม่ธรรมดาเช่นกัน เพราะจะมีอิทธิพลต่อตลาดพอสมควร เนื่องจากห้องดีๆ ก็จะถูกพวกพี่ๆ พวกนี้กวาดต้อนไปเสียส่วนใหญ่เลยทีเดียว เนื่องจากแต่ละท่านมักไม่ได้ซื้อกันทีละห้องสองห้อง และที่มากไปกว่านั้นยังมีเซลส์คอยช่วยเลือกช่วยประเคนห้องกันเป็นอย่างดีเสียด้วย
ช่วงขาประจำไซส์มาตรฐาน หลังจากเซลส์เชือดเบอร์ใหญ่ๆ ไปนิ่มๆ แล้ว ถึงเวลาก็จะตามเก็บลูกค้ากลุ่มนี้ผู้ซึ่งมีบารมีน้อยกว่าอีกรอบ เพื่อตุนยอดขายให้ได้สูงสุดก่อนเปิดตัวจอง ผู้ซื้อรอบนี้ก็ได้เก็บของต่อจากรอบขาประจำกระดูกเบอร์ใหญ่
ช่วงมาตามนัด ลูกค้าที่สามารถเข้าซื้อหรือจองในช่วงนี้อาจเป็นได้ทั้งกลุ่มลูกค้าเก่าที่ได้บัตรเชิญจากโครงการ หรืออาจเป็นลูกค้าใหม่ที่ได้ยินโฆษณา กลุ่มนี้ไม่ค่อยมีปากมีเสียง เมื่อถึงเวลานัด (วันพรีเซลส์) ก็วิ่งมาขี่คอกันแย่งคิวจอง ตบตีหาห้องที่พอรับได้กันไป โดยมีเซลส์มายืนเชียร์ให้กำลังใจขอให้ได้จองให้ได้ห้องสมปรารถนา บรรยากาศที่เกิดขึ้นในช่วงนี้คละเคล้ากันไป บ้างก็โห่ร้อง บ้างบ่นพร่ำถึงเหตุการณ์ที่อยู่เบื้องหน้า สรุปว่ามีทั้งสุขเศร้า สมหวังและผิดหวังคละเคล้ากันไป
ช่วงมาสาย คือลูกค้าที่มาทีหลัง มาเอาหลังวันที่เขาเปิดตัวเปิดจองไปแล้ว ช่วงนี้อาจมีห้องดีๆ เหลืออยู่บ้างแต่ก็บางเบาเต็มที ที่สำคัญราคาก็มักจะขยับขึ้นไปอีก ถ้ารอบก่อน (มาตามนัด) ยอดขายวิ่งดีๆ
ช่วงเพิ่งคิดได้เลยเพิ่งมา เป็นช่วงกลางๆ ของการเปิดขายโครงการ และเป็นช่วงที่ลูกค้าที่ได้จองซื้อไปก่อนหน้านี้เริ่มผ่อนดาวน์กันแล้ว ในแง่ราคาช่วงนี้ถือเป็นระยะเริ่มฟักตัว และจะทยอยปรับราคาขึ้นถ้าโครงการสร้างภาพฝันอนาคตให้ดีๆ
ช่วงมาก่อนวันโอน คนที่เข้ามาซื้อในช่วงนี้มักเป็นพวกที่ (ถ้า) ไม่ได้เห็นของก็ไม่ตัดสินใจ จะว่าไปคือไม่กล้าเสี่ยงที่จะซื้อ ด้วยเหตุผลต่างๆ ทั้งที่เคยประสบมากับตัวหรือที่ได้ยินได้ฟังมา หรืออีกกลุ่มหนึ่งก็เป็นพวกที่จะใช้ของจึงจะออกมาหา ถ้าของ (ห้องชุดจากโครงการ) หมดก็ต้องวิ่งหาตามเว็บอาทิ ใน prakard.com เป็นต้น
ช่วงเพิ่งมาเอาหลังวันโอน พฤติกรรมในการซื้อกลุ่มนี้คล้ายๆ คนที่มาซื้อในช่วงก่อนวันโอน นั่นคือไม่กล้าซื้อถ้ายังไม่เห็นของแต่กลุ่มนี้มาซื้อเอาตอนที่เขาโอนกันไปแล้ว กลุ่มนี้จึงกลายเป็นคนซื้อมือที่สองไปโดยปริยาย และพวกนี้ก็จะโดนต้นทุนส่วนเพิ่มในการเปลี่ยนมือประมาณ 7-10% ซึ่งมีทั้งค่าเปลี่ยนสัญญา รวมถึงกำไรที่คนซื้อมือแรกจะบวกเข้าไป ยิ่งถ้าโครงการนั้นทำห้องออกมาดีมีคนต้องการมีเยอะก็จะมีผลโดยตรงต่อราคามากขึ้นไปอีก คนมาช่วงนี้ก็เลยเหนื่อยหน่อย
เห็นไหมครับว่าช่วงเวลามีผลอยู่มากพอสมควรทีเดียวกับการเข้าซื้อเพื่อการลงทุน เพราะนอกจากเรื่องการได้เลือกทิศเลือกเหลี่ยมที่ชอบที่ใช่แล้ว การเข้าซื้อในแต่รอบแต่ละช่วงเวลายังทำให้ได้ราคาไม่เท่ากันด้วย ซึ่งจะส่งผลต่อผลตอบแทนและความเสี่ยงของการลงทุนที่แตกต่างกันอย่างแน่นอนครับ
ที่มา The Condominium ฉบับเดือน ม.ค. 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น