บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
หลายคนอาจจะคิดว่า อยู่คอนโดมิ เนียมอิสระเป็นส่วนตัวดี ห้องใครห้องมัน ปิดประตูใส่กลอนล็อคกุญแจ รูดม่านหน้าต่างปิดมิด กันสายตาสอดรู้สอดเห็น ที่นี้จะทำอะไรก็ได้ จะหกคะเมนตีลังกาใส่ผ้าหรือถอดผ้า แต่บางคนอาจจะไม่รู้ว่า หากค้างค่าน้ำค่าไฟ ถ้าอยู่บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ ก็จะถูกตัดน้ำตัดไฟ หรือโทรศัพท์ก็เช่นกัน แต่อยู่คอนโดมิ เนียมอาจจะหนักกว่านี้ คือไม่เพียงถูกตัดน้ำตัดไฟ อาจจะถูกล็อคห้องไม่ให้เข้าไปใช้ประโยชน์อันควรอีกด้วย นี่เป็นเรื่องจริง ที่นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิตามกฎหมายที่จะทำ และเป็นเพียงการเริ่มต้นเท่านั้น ถึงที่สุดแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดมายึดทรัพย์ในห้องชุดไปขายหรือกระทั่งการบังคับขายห้องชุด ห้องใดห้องหนึ่งเพื่อชำระหนี้ยังอยู่ในขอบข่ายอำนาจทางกฎหมายที่นิติบุคคล อาคารชุดมีสิทธิทำได้อีก โอ้โห!ไหงเป็นอย่างงั้นได้
ต้องอาศัยข้อกฎหมายมาดู ก่อนอื่นพึงรู้ว่า การอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้อง คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กฎหมายนี้กำหนดเรื่องราวของนิติบุคคลอาคารชุดไว้รอบด้านทีเดียว
การเป็นเจ้าของร่วมกัน
ความรับผิดชอบร่วมกัน
การบริหารจัดการ
อำนาจและบทบาทของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม
อำนาจบังคับชำระหนี้
คนอยู่คอนโด ใจต้องโตกว่าตึก
ชีวิตคนคอนโด ต้อง "โตแล้ว" ความหมาย คือ บังคับใจตนเองให้อยู่ในกฎระเบียบ เพื่อส่วนรวมเป็นเบื้องต้น และให้ความร่วมมือกับส่วนรวมเพื่อโน้มน้าวเพื่อนร่วมคอนโดฯเดียวกันให้ ปฏิบัติเพื่อส่วนรวม อันหมายถึง การปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคารชุดอย่างครบถ้วน
ประโยชน์ที่ได้รับคือ ความผาสุกของชาวคอนโดและความเจริญของตัวอาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือสมบัติร่วมกัน ข้อระลึกก่อนและหลังเข้าไปอยู่คอนโดก็คือ "อยู่ตึกคอนโดใจต้องโตกว่าตึก"
บัญญัติ 7 ประการของชาวคอนโด
จุดเริ่มต้นก็คือ การเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นคือผู้อยู่อาศัยคอนโดนอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว ยังเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
"มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดใน ขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด"
อันดับต่อมาคือความรับผิดชอบ การเป็นเจ้าของมักจะมาคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะจะเป็นห้องชุดหรือการถือสิทธิ์เป็นเจ้าของเจ้าของ "ผู้หญิงของผม" หรือ "ผู้ชายของฉัน" กฎหมายกำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
"มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตาม อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14"
อันดับ ที่สาม การบริหารจัดการ ในทางปฏิบัติย่อมไม่ได้เรื่องถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการเรื่อง ต่างๆ ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องมีนิติบุคคลมาจัดการ และต้องให้อำนาจตามควร อาทิ
"มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำ การใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้"
อันดับที่ สี่ อำนาจและบทบาท ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีคนบริหารจัดการ เรียกว่า "ผู้จัดการ" ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
"มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการ แทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 หรือ มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการตามมาตรา 37 ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจ โดยความริเริ่มของตนเองจัดการในกิจการเพื่อความปลอดภัยของอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้จัดการต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 (3) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้
อันดับที่ห้า ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม รักจะอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด หรืออยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด อาทิเช่น
"มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของ นิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วง หน้า (2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด"
อันดับที่หก อำนาจบังคับชำระหนี้ เพื่อป้องกันและแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษา ทรัพย์สินส่วนกลาง กฎหมายอาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว และอย่าลืมว่า ผู้จัดการฯ มักจะเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
"มาตรา 41 เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้อง ชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ใน ลำดับก่อน จำนอง"
ขยายความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมี กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินต่าง ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ และเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย
อำนาจเช่นนี้แหละ ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางปฏิบัติก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดสามารถ "บังคับ" เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์และอื่น ๆ ทั้งนี้โดยมีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล โดยมีการประชุมใหญ่ หรือประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย และเมื่อพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว ก็สามารถสนับสนุนการ "บังคับ" ต่าง ๆ ได้
อันดับที่เจ็ด คนอยู่คอนโดใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิ เนียมสูงระฟ้า และการแก้ไขปัญหามิใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายหรือไม่ แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ หรือว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่ ผู้คนซึ่งอาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะพอหรือโตพอแล้วหรือยัง ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจะสมบูรณ์สวยงาม หรือขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโดเองว่าจะทำตาม "บัญญัติ 7 ประการ" นี้หรือไม่ ทั้งนี้มี ใจที่โตพอ รับผิดชอบและเสียสละพอเป็นแกนกลาง
ที่มา propertytothai
หลายคนอาจจะคิดว่า อยู่คอนโดมิ เนียมอิสระเป็นส่วนตัวดี ห้องใครห้องมัน ปิดประตูใส่กลอนล็อคกุญแจ รูดม่านหน้าต่างปิดมิด กันสายตาสอดรู้สอดเห็น ที่นี้จะทำอะไรก็ได้ จะหกคะเมนตีลังกาใส่ผ้าหรือถอดผ้า แต่บางคนอาจจะไม่รู้ว่า หากค้างค่าน้ำค่าไฟ ถ้าอยู่บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ ก็จะถูกตัดน้ำตัดไฟ หรือโทรศัพท์ก็เช่นกัน แต่อยู่คอนโดมิ เนียมอาจจะหนักกว่านี้ คือไม่เพียงถูกตัดน้ำตัดไฟ อาจจะถูกล็อคห้องไม่ให้เข้าไปใช้ประโยชน์อันควรอีกด้วย นี่เป็นเรื่องจริง ที่นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิตามกฎหมายที่จะทำ และเป็นเพียงการเริ่มต้นเท่านั้น ถึงที่สุดแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดมายึดทรัพย์ในห้องชุดไปขายหรือกระทั่งการบังคับขายห้องชุด ห้องใดห้องหนึ่งเพื่อชำระหนี้ยังอยู่ในขอบข่ายอำนาจทางกฎหมายที่นิติบุคคล อาคารชุดมีสิทธิทำได้อีก โอ้โห!ไหงเป็นอย่างงั้นได้
ต้องอาศัยข้อกฎหมายมาดู ก่อนอื่นพึงรู้ว่า การอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้อง คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กฎหมายนี้กำหนดเรื่องราวของนิติบุคคลอาคารชุดไว้รอบด้านทีเดียว
การเป็นเจ้าของร่วมกัน
ความรับผิดชอบร่วมกัน
การบริหารจัดการ
อำนาจและบทบาทของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม
อำนาจบังคับชำระหนี้
คนอยู่คอนโด ใจต้องโตกว่าตึก
ชีวิตคนคอนโด ต้อง "โตแล้ว" ความหมาย คือ บังคับใจตนเองให้อยู่ในกฎระเบียบ เพื่อส่วนรวมเป็นเบื้องต้น และให้ความร่วมมือกับส่วนรวมเพื่อโน้มน้าวเพื่อนร่วมคอนโดฯเดียวกันให้ ปฏิบัติเพื่อส่วนรวม อันหมายถึง การปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคารชุดอย่างครบถ้วน
ประโยชน์ที่ได้รับคือ ความผาสุกของชาวคอนโดและความเจริญของตัวอาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือสมบัติร่วมกัน ข้อระลึกก่อนและหลังเข้าไปอยู่คอนโดก็คือ "อยู่ตึกคอนโดใจต้องโตกว่าตึก"
บัญญัติ 7 ประการของชาวคอนโด
จุดเริ่มต้นก็คือ การเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นคือผู้อยู่อาศัยคอนโดนอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว ยังเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
"มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดใน ขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด"
อันดับต่อมาคือความรับผิดชอบ การเป็นเจ้าของมักจะมาคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะจะเป็นห้องชุดหรือการถือสิทธิ์เป็นเจ้าของเจ้าของ "ผู้หญิงของผม" หรือ "ผู้ชายของฉัน" กฎหมายกำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
"มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตาม อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14"
อันดับ ที่สาม การบริหารจัดการ ในทางปฏิบัติย่อมไม่ได้เรื่องถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการเรื่อง ต่างๆ ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องมีนิติบุคคลมาจัดการ และต้องให้อำนาจตามควร อาทิ
"มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำ การใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้"
อันดับที่ สี่ อำนาจและบทบาท ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีคนบริหารจัดการ เรียกว่า "ผู้จัดการ" ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
"มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการ แทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 หรือ มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการตามมาตรา 37 ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจ โดยความริเริ่มของตนเองจัดการในกิจการเพื่อความปลอดภัยของอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้จัดการต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 (3) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้
อันดับที่ห้า ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม รักจะอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด หรืออยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด อาทิเช่น
"มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของ นิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วง หน้า (2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด"
อันดับที่หก อำนาจบังคับชำระหนี้ เพื่อป้องกันและแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษา ทรัพย์สินส่วนกลาง กฎหมายอาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว และอย่าลืมว่า ผู้จัดการฯ มักจะเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
"มาตรา 41 เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้อง ชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ใน ลำดับก่อน จำนอง"
ขยายความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมี กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินต่าง ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ และเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย
อำนาจเช่นนี้แหละ ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางปฏิบัติก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดสามารถ "บังคับ" เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์และอื่น ๆ ทั้งนี้โดยมีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล โดยมีการประชุมใหญ่ หรือประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย และเมื่อพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว ก็สามารถสนับสนุนการ "บังคับ" ต่าง ๆ ได้
อันดับที่เจ็ด คนอยู่คอนโดใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิ เนียมสูงระฟ้า และการแก้ไขปัญหามิใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายหรือไม่ แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ หรือว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่ ผู้คนซึ่งอาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะพอหรือโตพอแล้วหรือยัง ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจะสมบูรณ์สวยงาม หรือขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโดเองว่าจะทำตาม "บัญญัติ 7 ประการ" นี้หรือไม่ ทั้งนี้มี ใจที่โตพอ รับผิดชอบและเสียสละพอเป็นแกนกลาง
ที่มา propertytothai
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น