บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ในบ้านเราแบ่งออกเป็นสองส่วน คือ เงินกองทุน และค่าบริการดูแลบำรุง
รักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
ส่วนแรกที่เรียกว่า เงินกองทุนนั้น เงินจำนวนนี้เจ้าของโครงการอาจรวมไว้ในราคาขาย โดยมี
สัญญาว่าจะจัดสรรหรือกันเงินจำนวนหนึ่งไว้ให้เป็นเงินกองทุนเพื่อใช้ในการดูแลซ่อมแซมอาคาร
ซึ่งวิธีนี้ดูดีมีภาพพจน์สำหรับผู้ประกอบการ ทั้งๆ ที่เป็นเงินลูกค้านั้นเอง
บางโครงการเจ้าของโครงการจะกำหนดเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ วิธีนี้ตรงไปตรงมาดีแต่ผู้ซื้อคอนโด
ที่ไม่เข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มักจะไม่ค่อยพอใจ ยิ่งถ้าเป็นเงินจำนวนเยอะไม่ว่าจะเป็นวิธี
ไหนมาถึงวันนี้แล้ว ผู้ซื้อคอนโดอาจต้องค้นดูเอกสารโฆษณาสัญญาเก่าๆ หรือจะขอตรวจสอบกับ
โครงการเรื่องเงินกองทุนนี้
โดยทั่วไปเงินกองทุนมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นเงินสำรองจ่ายทั่วไปโดยเฉพาะในช่วงเวลา
แรก เมื่อยังเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนไม่ครบหรือไม่พอ
นอกจากนี้ วัตถุประสงค์หลัก คือ เป็นเงินกองทุนสำหรับการซ่อมแซมอาคารในกรณีฉุกเฉิน เช่น
เกิดเหตุฝนตกน้ำท่วมห้องไฟฟ้า ในกรณีซ่อมแซมครั้งใหญ่ เช่น เปลี่ยนเครื่องปั๊มน้ำ ในกรณีก่อ
สร้างติดตั้งเพิ่มภายหลัง เช่น ต่อเติมห้องเอนกประสงค์ หรือติดตั้งสัญญาณกันขโมย
สำหรับการใช้จ่ายเงินกองทุนนั้น ตามหลักการจะต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
โดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเห็นชอบ หรือหากจำนวนเงินมาก จะต้องเสนอความ
เห็นชอบในการประชุมสามัญประจำปี ดังนั้น คนอยู่คอนโดจึงจำเป็นต้องรับรู้ และร่วมแสดง
ความคิดเห็น มิเช่นนั้นจะถูกแอบอ้างนำเงินกองทุนนี้ไปใช้
ส่วนที่สอง โดยทั่วไปจะรู้กันว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยมีการจัดเก็บเป็นรายเดือน จำนวนเงิน
มากน้อยนั้น คิดตามพื้นที่ตารางเมตรของห้องชุด นั่นหมายความว่า เจ้าของห้องชุดขนาดใหญ่
หลายห้องนอน จะต้องจ่ายมากกว่าเจ้าของห้องชุดแบบห้องเดี่ยวเงินส่วนนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ
ได้แก่ ค่าใช้จ่ายจากงานบริการ เช่น จัดเก็บขยะ รักษาความปลอดภัย ไฟฟ้าแสงสว่าง และค่าทำ
ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายจากเครื่องมือเครื่องใช้ส่วนกลาง เช่น ค่าอุปกรณ์สำนักงาน
เครื่องมือสวน รวมไปถึงค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายบริการจัดการ เช่นเงินเดือนผู้จัดการ เงิน
เดือนพนักงานบัญชี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าภาษี ค่าจัดการประชุมโดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่าย
ที่เกิดขึ้นจริงและเห็นชัดจนไม่น่ามีปัญหาอะไร
ปัญหาใหญ่ในขณะนี้เห็นจะเป็น การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ จึงไม่มีเงินมาใช้จ่ายสภาพคอนโดเลยย่ำแย่ลงไป ดังนั้น เจ้าของหรือผู้อยู่คอนโดคงต้องสนใจเรื่องค่าบริการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เก็บรายเดือน ซึ่งที่จริงสามารถตรวจสอบได้ไม่ยาก โดยการสอบถามค่าใช้จ่ายจริงในแต่ละเดือนหรือปี มาหารด้วยพื้นที่ทรัพย์สินส่วนบุคคล คือไม่รวมพื้นที่ส่วนกลาง จะมีผลออกเป็นจำนวนบาทต่อตารางเมตร เจ้าของห้องชุดแต่ละรายต้องจ่ายตามขนาดพื้นที่
สำหรับเงินกองทุนนั้น โดยทั่วไปมีสูตรให้คิดเป็นสิบเท่าของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เก็บได้รวมกันใน
แต่ละเดือน หากโครงการไหนเงินกองทุนมีน้อยอาจต้องหาทางตกลงเก็บเพิ่มหรือสำรองไว้ใช้เวลา
เกิดเหตุฉุกเฉิน
เรื่องโดย….บัณฑิต จุฬา
ไขปัญหาการซื้อ-ขายและอยู่อาศัยในคอนโด
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ในบ้านเราแบ่งออกเป็นสองส่วน คือ เงินกองทุน และค่าบริการดูแลบำรุง
รักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
ส่วนแรกที่เรียกว่า เงินกองทุนนั้น เงินจำนวนนี้เจ้าของโครงการอาจรวมไว้ในราคาขาย โดยมี
สัญญาว่าจะจัดสรรหรือกันเงินจำนวนหนึ่งไว้ให้เป็นเงินกองทุนเพื่อใช้ในการดูแลซ่อมแซมอาคาร
ซึ่งวิธีนี้ดูดีมีภาพพจน์สำหรับผู้ประกอบการ ทั้งๆ ที่เป็นเงินลูกค้านั้นเอง
บางโครงการเจ้าของโครงการจะกำหนดเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ วิธีนี้ตรงไปตรงมาดีแต่ผู้ซื้อคอนโด
ที่ไม่เข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มักจะไม่ค่อยพอใจ ยิ่งถ้าเป็นเงินจำนวนเยอะไม่ว่าจะเป็นวิธี
ไหนมาถึงวันนี้แล้ว ผู้ซื้อคอนโดอาจต้องค้นดูเอกสารโฆษณาสัญญาเก่าๆ หรือจะขอตรวจสอบกับ
โครงการเรื่องเงินกองทุนนี้
โดยทั่วไปเงินกองทุนมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นเงินสำรองจ่ายทั่วไปโดยเฉพาะในช่วงเวลา
แรก เมื่อยังเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนไม่ครบหรือไม่พอ
นอกจากนี้ วัตถุประสงค์หลัก คือ เป็นเงินกองทุนสำหรับการซ่อมแซมอาคารในกรณีฉุกเฉิน เช่น
เกิดเหตุฝนตกน้ำท่วมห้องไฟฟ้า ในกรณีซ่อมแซมครั้งใหญ่ เช่น เปลี่ยนเครื่องปั๊มน้ำ ในกรณีก่อ
สร้างติดตั้งเพิ่มภายหลัง เช่น ต่อเติมห้องเอนกประสงค์ หรือติดตั้งสัญญาณกันขโมย
สำหรับการใช้จ่ายเงินกองทุนนั้น ตามหลักการจะต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
โดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเห็นชอบ หรือหากจำนวนเงินมาก จะต้องเสนอความ
เห็นชอบในการประชุมสามัญประจำปี ดังนั้น คนอยู่คอนโดจึงจำเป็นต้องรับรู้ และร่วมแสดง
ความคิดเห็น มิเช่นนั้นจะถูกแอบอ้างนำเงินกองทุนนี้ไปใช้
ส่วนที่สอง โดยทั่วไปจะรู้กันว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยมีการจัดเก็บเป็นรายเดือน จำนวนเงิน
มากน้อยนั้น คิดตามพื้นที่ตารางเมตรของห้องชุด นั่นหมายความว่า เจ้าของห้องชุดขนาดใหญ่
หลายห้องนอน จะต้องจ่ายมากกว่าเจ้าของห้องชุดแบบห้องเดี่ยวเงินส่วนนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ
ได้แก่ ค่าใช้จ่ายจากงานบริการ เช่น จัดเก็บขยะ รักษาความปลอดภัย ไฟฟ้าแสงสว่าง และค่าทำ
ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายจากเครื่องมือเครื่องใช้ส่วนกลาง เช่น ค่าอุปกรณ์สำนักงาน
เครื่องมือสวน รวมไปถึงค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายบริการจัดการ เช่นเงินเดือนผู้จัดการ เงิน
เดือนพนักงานบัญชี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าภาษี ค่าจัดการประชุมโดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่าย
ที่เกิดขึ้นจริงและเห็นชัดจนไม่น่ามีปัญหาอะไร
ปัญหาใหญ่ในขณะนี้เห็นจะเป็น การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ จึงไม่มีเงินมาใช้จ่ายสภาพคอนโดเลยย่ำแย่ลงไป ดังนั้น เจ้าของหรือผู้อยู่คอนโดคงต้องสนใจเรื่องค่าบริการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เก็บรายเดือน ซึ่งที่จริงสามารถตรวจสอบได้ไม่ยาก โดยการสอบถามค่าใช้จ่ายจริงในแต่ละเดือนหรือปี มาหารด้วยพื้นที่ทรัพย์สินส่วนบุคคล คือไม่รวมพื้นที่ส่วนกลาง จะมีผลออกเป็นจำนวนบาทต่อตารางเมตร เจ้าของห้องชุดแต่ละรายต้องจ่ายตามขนาดพื้นที่
สำหรับเงินกองทุนนั้น โดยทั่วไปมีสูตรให้คิดเป็นสิบเท่าของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เก็บได้รวมกันใน
แต่ละเดือน หากโครงการไหนเงินกองทุนมีน้อยอาจต้องหาทางตกลงเก็บเพิ่มหรือสำรองไว้ใช้เวลา
เกิดเหตุฉุกเฉิน
เรื่องโดย….บัณฑิต จุฬา
ไขปัญหาการซื้อ-ขายและอยู่อาศัยในคอนโด
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น