บทความนำมาจาก http://www.cmc.co.th/
เมื่อไม่นานมานี้แบงก์ชาติได้ออกมาเตือนการโฆษณา “สินเชื่อรถแลกบ้าน” ของหลายสถาบันการเงิน ที่ทำให้ผู้บริโภคเข้าใจผิดว่าการกู้เป็นเรื่องง่ายๆ แค่มีรถขับรถไปจอดหน้าธนาคารก็สามารถเดินกลับออกมาพร้อมเงินเป็นมัดๆ เหตุการณ์คล้ายการโฆษณาขายคอนโด ในตอนนี้ของหลายโครงการที่ชวนให้เข้าใจผิดว่าแค่จ่ายเงินไม่กี่ร้อยไม่กี่พันก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโด มูลค่าเป็นล้านได้แล้ว เรื่องนี้ถึงจะยังไม่มีใครออกมาติง แต่จริงๆ การเป็นเจ้าของคอนโด สักห้องอาจไม่ง่ายอย่างที่คิด
ผ่อน 599 บาท นาน 2 ปี ลูกค้าโทรกระหน่ำ!
สุดยอดโปรโมชั่นที่เรียกความสนใจสุดๆ เห็นจะไม่เกิน “ผ่อน 599 บาท นาน 2 ปี ก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ราคาเป็นล้าน” ที่ปรากฏทางวิทยุและสื่อต่างๆ จากโครงการ “i-House พระราม 9” ของบริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด ในแง่ผลตอบรับโฆษณาถือว่าได้ผลมาก ลูกค้าโทรเข้าไปสอบถามเป็นจำนวนมาก จนเจ้าหน้าที่ต้องใช้วิธีตอบกลับทางอีเมล์
หากจับคำโฆษณาทางวิทยุ แค่ผ่อน 599 บาท 2 ปีก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโด ใครๆ ก็อยากได้ แต่ยังไม่รู้ว่าเงินผ่อนอะไร แต่ส่วนใหญ่คิดว่าเป็นการผ่อนดาวน์กับโครงการ แต่รายละเอียดจริงๆ ของโปรโมชั่นนี้ กลับเป็นการผ่อนเงินงวดหลังกู้แบงก์ โดยลูกค้าที่สนใจโครงการนี้ต้องวางเงินจอง 1 หมื่นบาท ทำสัญญา 4 หมื่นบาท สำหรับห้องชุดแบบสตูดิโอขนาด 29.7 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท เมื่อทำสัญญาเสร็จก็กู้แบงก์เลย เนื่องจากโครงการสร้างเสร็จแล้ว และเงื่อนไขการกู้นี่เองที่เป็นที่มาของโฆษณาดังกล่าว
โครงการนี้เป็นของเครือธนาคารกรุงเทพ แต่โปรโมชั่นนี้ทำกับธนาคารธนชาต เป็นโปรโมชั่นพิเศษดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี แต่เปิดโอกาสให้ลูกค้าผ่อนขั้นต่ำได้ตั้งแต่ 599 บาทขึ้นไปในช่วง 2 ปีแรก โดยเงินจำนวนนี้จะนำไปลดเงินต้นทั้งหมด แต่ในปีที่ 3 จนครบอายุสัญญาจะคิดดอกเบี้ย MLR ซึ่งปัจจุบัน MLR ของธนาคาร = 7.375%
ตามเงื่อนไขโปรโมชั่นนี้ลูกค้าต้องควักเงินเอง 50,000 บาท เพื่อซื้อคอนโดฯ ราคา 1.7 ล้านบาท (= 3%) โดยอีก 1.65 ล้านบาทที่เหลือกู้กับธนาคาร ดูแล้วช่างง่ายดาย แต่จะเป็นจริงดังที่ว่าหรือไม่นั้นยังเป็นคำถาม เพราะงานนี้ต้องกู้สูงถึง 97%
จองหลักร้อย ไม่ต้องดาวน์ กู้ 100%
อีกหนึ่งโปรโมชั่นที่ถือว่าแรงไม่แพ้กันคือโปรโมชั่น “ช็อค! ส่งท้ายปี 55” ของ LPN ที่จัดคอนโดฯ พร้อมโอนและสร้างใกล้เสร็จ 5 โครงการ ได้แก่ “ลุมพินี คอนโดทาวน์ นิด้า-เสรีไทย 2”, “ลุมพินี วิลล์ พัฒนาการ-เพชรบุรีตัดใหม่”, “ลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด”, “ลุมพินี คอนโดทาวน์ รามอินทรา-ลาดปลาเค้า” และ “ลุมพินี พาร์ค ริเวอร์ไซด์-พระราม 3” จองถูกสุด 799 บาท แพงสุด 30,000 บาท หลังจากนั้นทำเรื่องยื่นกู้แบงก์ได้เลย เช่น ลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด คอนโด ขนาด 22 ตารางเมตร ห้องถูกสุดตอนนี้ราคา 1.17 ล้านบาท ลูกค้าวางเงินจองแค่ 899 ที่เหลือคือกู้ธนาคาร
หากดูจากสัดส่วนเงินจองแค่หลักร้อยหลักพัน เท่ากับลูกค้าต้องกู้ธนาคารเกือบเต็ม 100% จึงมีข้อสงสัยว่าแล้วจะกู้ได้ 100% จริงหรือไม่ มีแบงก์ไหนที่ให้กู้ 100% บ้าง เพราะหากแบงก์ปล่อยกู้ซื้อคอนโดฯ ในอัตรา LTV เกิน 90% จะรับความเสี่ยงสูงถึง 75% ในขณะที่ถ้าปล่อยกู้ในอัตรา LTV 90% ก็จะรับความเสี่ยงแค่ 35% เท่านั้น เช่น ถ้าคอนโด ราคา 1 ล้าน ปล่อยกู้ LTV 90% แบงก์ก็จะมีสินทรัพย์เสี่ยงเพียง 315,000 บาท (ร้อยละ 35 ของ 900,000 บาท) แต่ถ้าปล่อยกู้เต็ม 100% สินทรัพย์เสี่ยงก็จะเท่ากับ 750,000 ซึ่งต้องดำรงเงินกองทุนสูงขึ้นตามระดับความเสี่ยงที่รับมากขึ้น แต่จากการสอบถามไปยังสำนักงานขาย 2-3 แห่งยืนยันว่ามีหลายแบงก์ที่ยินดีปล่อยกู้เต็ม 100%
“ดาวน์น้อย ผ่อนนาน” จ่าย 3 หมื่น รับ iPad Mini
ความสามารถในการสร้างยอดพรีเซลส์แบบถล่มทลายของค่ายแสนสิริ นอกจากตัวโปรดักส์ที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าแล้ว โปรโมชั่นดาวน์น้อย ผ่อนนาน หรือเงินดาวน์เท่ากับราคาของ (สินค้า) ที่แจก ก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้หลายโครงการที่เปิดจองเกิดปรากฏการณ์ลูกค้าต้องเข้าคิวรอข้ามคืน เพื่อให้ได้สิทธิจองซื้อ
ล่าสุดโครงการ “บ้านเพียงเพลิน หัวหิน” ที่เพิ่งเปิดพรีเซลส์ไปหมาดๆ ยิ่งเฉพาะวันจัดพรีเซลล์ใครจ่ายทีเดียวในวันนั้นคือจอง 10,000 บาท, ทำสัญญา 20,000 บาท, ดาวน์ 999 บาท 12 เดือน รับ iPad Mini, ทีวี LED 32 นิ้ว, ตู้เย็น 9 คิว, เครื่องทำน้ำอุ่น และไมโครเวฟ แบบนี้ใครบ้างจะไม่อยากจอง เพราะจ่ายไป 3 หมื่น ได้ iPad Mini มาใช้เลยทันที และเมื่อดูเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ก็ยิ่งสบายมากขึ้นอีก เพียงเดือนละ 999 บาทเท่านั้น นานถึง 2 ปี
จากเงื่อนไขการชำระเงินและผ่อนดาวน์ วางเงินจอง 10,000 บาท หลังจากนั้นอีก 10 วันทำสัญญา 20,000 บาท และเริ่มผ่านดาวน์ในเดือนถัดไปเดือนละ 999 บาทนาน 12 เดือน รวมเป็นเงิน
11,988 บาท เบ็ดเสร็จแล้วลูกค้าจ่ายเพียง 41,988 บาท หลังจากนั้นก็รอให้โครงการสร้างเสร็จแล้วทำเรื่องยื่นขอกู้กับธนาคาร โดยวงเงินที่ต้องการคือเกือบ 100% เช่นกัน
เงินดาวน์แค่เดือนละพันใครๆ ก็น่าจะผ่อนได้ไม่มีปัญหา แต่ปัญหาอาจเกิดขึ้นตอนทำเรื่องกู้เหมือนกับโปรโมชั่นอื่นๆ ข้างต้น เพราะเงื่อนไขคล้ายๆ กันนั่นคือต้องกู้ในวงเงินที่สูงเกินกว่าระดับ LTV มาตรฐานนั่นเอง
ซื้อง่ายแต่ (อาจจะ) กู้ยาก
กล่าวโดยสรุปสำหรับโปรโมชั่นที่นำมาใช้เกือบทั้งหมด (น่า) จะกระตุ้นทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจากการเช็ค Feedback ของแต่ละโปรโมชั่นแล้วเกือบทุกโปรฯ ประสบผลสำเร็จ
โปรโมชั่น “ช็อค! ส่งท้ายปี 55” ของ LPN บางไซต์สามารถสร้างยอดขายเป็นกอบเป็นกำ อย่างลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ห้องชุดราคาเริ่มต้น 899,000 บาทหมดแล้ว ขณะนี้เหลือห้องที่เริ่มต้น 1.17 บาทเป็นต้นไป ส่วน i-House พระราม 9 ของซิตี้เรียลตี้ ลูกค้าก็โทรกระหน่ำจนรับสายไม่ทัน
อย่างไรก็ตามเงื่อนไขการชำระเงินจองและเงินดาวน์ตามโปรโมชั่นส่งเสริมการขายเหล่านั้น ดูแล้วอาจจะง่ายและใครๆ ก็น่าจะซื้อได้ แต่การจะเป็นเจ้าของคอนโด สักห้องอย่างแท้จริงนั้นไม่ง่ายอย่างที่คิด เพราะอาจติดปัญหาในขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งท้ายที่สุดย่อมขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้เป็นหลัก
และอีกกรณีหนึ่งสำหรับลูกค้าที่จองและยื่น Pre-approve และได้รับอนุมัติตั้งแต่คอนโด ยังสร้างไม่เสร็จเรียบร้อย เมื่อเวลาเนิ่นนานเกิดกำหนด ครั้นยื่นกู้จริงอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขสินเชื่อแบบพิเศษตามโฆษณาอาจไม่เป็นไปตามนั้นอีกแล้ว โดยเฉพาะหลักเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยนั้น แบงก์จะยึดเอาวันที่ทำสัญญากู้เป็นหลัก ฉะนั้นโปรโมชั่นเด็ดๆ กู้ดอกต่ำ ผ่อนน้อย เอาเข้าจริงก็ไม่จริงอีกเหมือนกัน
ที่มา Home Buyers' Guide ฉบับเดือน มกราคม 2556
เมื่อไม่นานมานี้แบงก์ชาติได้ออกมาเตือนการโฆษณา “สินเชื่อรถแลกบ้าน” ของหลายสถาบันการเงิน ที่ทำให้ผู้บริโภคเข้าใจผิดว่าการกู้เป็นเรื่องง่ายๆ แค่มีรถขับรถไปจอดหน้าธนาคารก็สามารถเดินกลับออกมาพร้อมเงินเป็นมัดๆ เหตุการณ์คล้ายการโฆษณาขายคอนโด ในตอนนี้ของหลายโครงการที่ชวนให้เข้าใจผิดว่าแค่จ่ายเงินไม่กี่ร้อยไม่กี่พันก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโด มูลค่าเป็นล้านได้แล้ว เรื่องนี้ถึงจะยังไม่มีใครออกมาติง แต่จริงๆ การเป็นเจ้าของคอนโด สักห้องอาจไม่ง่ายอย่างที่คิด
ผ่อน 599 บาท นาน 2 ปี ลูกค้าโทรกระหน่ำ!
สุดยอดโปรโมชั่นที่เรียกความสนใจสุดๆ เห็นจะไม่เกิน “ผ่อน 599 บาท นาน 2 ปี ก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ราคาเป็นล้าน” ที่ปรากฏทางวิทยุและสื่อต่างๆ จากโครงการ “i-House พระราม 9” ของบริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด ในแง่ผลตอบรับโฆษณาถือว่าได้ผลมาก ลูกค้าโทรเข้าไปสอบถามเป็นจำนวนมาก จนเจ้าหน้าที่ต้องใช้วิธีตอบกลับทางอีเมล์
หากจับคำโฆษณาทางวิทยุ แค่ผ่อน 599 บาท 2 ปีก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโด ใครๆ ก็อยากได้ แต่ยังไม่รู้ว่าเงินผ่อนอะไร แต่ส่วนใหญ่คิดว่าเป็นการผ่อนดาวน์กับโครงการ แต่รายละเอียดจริงๆ ของโปรโมชั่นนี้ กลับเป็นการผ่อนเงินงวดหลังกู้แบงก์ โดยลูกค้าที่สนใจโครงการนี้ต้องวางเงินจอง 1 หมื่นบาท ทำสัญญา 4 หมื่นบาท สำหรับห้องชุดแบบสตูดิโอขนาด 29.7 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท เมื่อทำสัญญาเสร็จก็กู้แบงก์เลย เนื่องจากโครงการสร้างเสร็จแล้ว และเงื่อนไขการกู้นี่เองที่เป็นที่มาของโฆษณาดังกล่าว
โครงการนี้เป็นของเครือธนาคารกรุงเทพ แต่โปรโมชั่นนี้ทำกับธนาคารธนชาต เป็นโปรโมชั่นพิเศษดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี แต่เปิดโอกาสให้ลูกค้าผ่อนขั้นต่ำได้ตั้งแต่ 599 บาทขึ้นไปในช่วง 2 ปีแรก โดยเงินจำนวนนี้จะนำไปลดเงินต้นทั้งหมด แต่ในปีที่ 3 จนครบอายุสัญญาจะคิดดอกเบี้ย MLR ซึ่งปัจจุบัน MLR ของธนาคาร = 7.375%
ตามเงื่อนไขโปรโมชั่นนี้ลูกค้าต้องควักเงินเอง 50,000 บาท เพื่อซื้อคอนโดฯ ราคา 1.7 ล้านบาท (= 3%) โดยอีก 1.65 ล้านบาทที่เหลือกู้กับธนาคาร ดูแล้วช่างง่ายดาย แต่จะเป็นจริงดังที่ว่าหรือไม่นั้นยังเป็นคำถาม เพราะงานนี้ต้องกู้สูงถึง 97%
จองหลักร้อย ไม่ต้องดาวน์ กู้ 100%
อีกหนึ่งโปรโมชั่นที่ถือว่าแรงไม่แพ้กันคือโปรโมชั่น “ช็อค! ส่งท้ายปี 55” ของ LPN ที่จัดคอนโดฯ พร้อมโอนและสร้างใกล้เสร็จ 5 โครงการ ได้แก่ “ลุมพินี คอนโดทาวน์ นิด้า-เสรีไทย 2”, “ลุมพินี วิลล์ พัฒนาการ-เพชรบุรีตัดใหม่”, “ลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด”, “ลุมพินี คอนโดทาวน์ รามอินทรา-ลาดปลาเค้า” และ “ลุมพินี พาร์ค ริเวอร์ไซด์-พระราม 3” จองถูกสุด 799 บาท แพงสุด 30,000 บาท หลังจากนั้นทำเรื่องยื่นกู้แบงก์ได้เลย เช่น ลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด คอนโด ขนาด 22 ตารางเมตร ห้องถูกสุดตอนนี้ราคา 1.17 ล้านบาท ลูกค้าวางเงินจองแค่ 899 ที่เหลือคือกู้ธนาคาร
หากดูจากสัดส่วนเงินจองแค่หลักร้อยหลักพัน เท่ากับลูกค้าต้องกู้ธนาคารเกือบเต็ม 100% จึงมีข้อสงสัยว่าแล้วจะกู้ได้ 100% จริงหรือไม่ มีแบงก์ไหนที่ให้กู้ 100% บ้าง เพราะหากแบงก์ปล่อยกู้ซื้อคอนโดฯ ในอัตรา LTV เกิน 90% จะรับความเสี่ยงสูงถึง 75% ในขณะที่ถ้าปล่อยกู้ในอัตรา LTV 90% ก็จะรับความเสี่ยงแค่ 35% เท่านั้น เช่น ถ้าคอนโด ราคา 1 ล้าน ปล่อยกู้ LTV 90% แบงก์ก็จะมีสินทรัพย์เสี่ยงเพียง 315,000 บาท (ร้อยละ 35 ของ 900,000 บาท) แต่ถ้าปล่อยกู้เต็ม 100% สินทรัพย์เสี่ยงก็จะเท่ากับ 750,000 ซึ่งต้องดำรงเงินกองทุนสูงขึ้นตามระดับความเสี่ยงที่รับมากขึ้น แต่จากการสอบถามไปยังสำนักงานขาย 2-3 แห่งยืนยันว่ามีหลายแบงก์ที่ยินดีปล่อยกู้เต็ม 100%
“ดาวน์น้อย ผ่อนนาน” จ่าย 3 หมื่น รับ iPad Mini
ความสามารถในการสร้างยอดพรีเซลส์แบบถล่มทลายของค่ายแสนสิริ นอกจากตัวโปรดักส์ที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าแล้ว โปรโมชั่นดาวน์น้อย ผ่อนนาน หรือเงินดาวน์เท่ากับราคาของ (สินค้า) ที่แจก ก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้หลายโครงการที่เปิดจองเกิดปรากฏการณ์ลูกค้าต้องเข้าคิวรอข้ามคืน เพื่อให้ได้สิทธิจองซื้อ
ล่าสุดโครงการ “บ้านเพียงเพลิน หัวหิน” ที่เพิ่งเปิดพรีเซลส์ไปหมาดๆ ยิ่งเฉพาะวันจัดพรีเซลล์ใครจ่ายทีเดียวในวันนั้นคือจอง 10,000 บาท, ทำสัญญา 20,000 บาท, ดาวน์ 999 บาท 12 เดือน รับ iPad Mini, ทีวี LED 32 นิ้ว, ตู้เย็น 9 คิว, เครื่องทำน้ำอุ่น และไมโครเวฟ แบบนี้ใครบ้างจะไม่อยากจอง เพราะจ่ายไป 3 หมื่น ได้ iPad Mini มาใช้เลยทันที และเมื่อดูเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ก็ยิ่งสบายมากขึ้นอีก เพียงเดือนละ 999 บาทเท่านั้น นานถึง 2 ปี
จากเงื่อนไขการชำระเงินและผ่อนดาวน์ วางเงินจอง 10,000 บาท หลังจากนั้นอีก 10 วันทำสัญญา 20,000 บาท และเริ่มผ่านดาวน์ในเดือนถัดไปเดือนละ 999 บาทนาน 12 เดือน รวมเป็นเงิน
11,988 บาท เบ็ดเสร็จแล้วลูกค้าจ่ายเพียง 41,988 บาท หลังจากนั้นก็รอให้โครงการสร้างเสร็จแล้วทำเรื่องยื่นขอกู้กับธนาคาร โดยวงเงินที่ต้องการคือเกือบ 100% เช่นกัน
เงินดาวน์แค่เดือนละพันใครๆ ก็น่าจะผ่อนได้ไม่มีปัญหา แต่ปัญหาอาจเกิดขึ้นตอนทำเรื่องกู้เหมือนกับโปรโมชั่นอื่นๆ ข้างต้น เพราะเงื่อนไขคล้ายๆ กันนั่นคือต้องกู้ในวงเงินที่สูงเกินกว่าระดับ LTV มาตรฐานนั่นเอง
ซื้อง่ายแต่ (อาจจะ) กู้ยาก
กล่าวโดยสรุปสำหรับโปรโมชั่นที่นำมาใช้เกือบทั้งหมด (น่า) จะกระตุ้นทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจากการเช็ค Feedback ของแต่ละโปรโมชั่นแล้วเกือบทุกโปรฯ ประสบผลสำเร็จ
โปรโมชั่น “ช็อค! ส่งท้ายปี 55” ของ LPN บางไซต์สามารถสร้างยอดขายเป็นกอบเป็นกำ อย่างลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ห้องชุดราคาเริ่มต้น 899,000 บาทหมดแล้ว ขณะนี้เหลือห้องที่เริ่มต้น 1.17 บาทเป็นต้นไป ส่วน i-House พระราม 9 ของซิตี้เรียลตี้ ลูกค้าก็โทรกระหน่ำจนรับสายไม่ทัน
อย่างไรก็ตามเงื่อนไขการชำระเงินจองและเงินดาวน์ตามโปรโมชั่นส่งเสริมการขายเหล่านั้น ดูแล้วอาจจะง่ายและใครๆ ก็น่าจะซื้อได้ แต่การจะเป็นเจ้าของคอนโด สักห้องอย่างแท้จริงนั้นไม่ง่ายอย่างที่คิด เพราะอาจติดปัญหาในขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งท้ายที่สุดย่อมขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้เป็นหลัก
และอีกกรณีหนึ่งสำหรับลูกค้าที่จองและยื่น Pre-approve และได้รับอนุมัติตั้งแต่คอนโด ยังสร้างไม่เสร็จเรียบร้อย เมื่อเวลาเนิ่นนานเกิดกำหนด ครั้นยื่นกู้จริงอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขสินเชื่อแบบพิเศษตามโฆษณาอาจไม่เป็นไปตามนั้นอีกแล้ว โดยเฉพาะหลักเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยนั้น แบงก์จะยึดเอาวันที่ทำสัญญากู้เป็นหลัก ฉะนั้นโปรโมชั่นเด็ดๆ กู้ดอกต่ำ ผ่อนน้อย เอาเข้าจริงก็ไม่จริงอีกเหมือนกัน
ที่มา Home Buyers' Guide ฉบับเดือน มกราคม 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น